香港是我國房地產(chǎn)發(fā)展最早的一個(gè)城市，走在時(shí)代浪潮前面，經(jīng)歷的東西肯定是多得多，其中市民瘋狂炒房、金融風(fēng)暴、樓市預(yù)期不穩(wěn)等各種大風(fēng)大浪都見習(xí)慣了。

內(nèi)地城市發(fā)展相對來說比較緩慢，1998年引進(jìn)香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，商品房時(shí)代正式來臨，內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展理論上應(yīng)該跟香港經(jīng)歷的東西差不多，只不過內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展有很大的動(dòng)力改變了方向，所以一直覺得房地產(chǎn)一帆風(fēng)順，價(jià)格也是“只漲不跌”。

2008年次貸危機(jī)的影響，全球迎來了金融風(fēng)暴，房地產(chǎn)出現(xiàn)降價(jià)，香港也經(jīng)歷過，所以感覺很正常，價(jià)格降一點(diǎn)也是好事情了，結(jié)果在政策干涉大市場迎來了大變局，央行放水4萬萬億推動(dòng)基建領(lǐng)域的發(fā)展，市場又迎來了紅紅火火的一片，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)逼近10萬家。

2014年國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)頂不住，隨時(shí)都有可能面臨著“雷暴”，房地產(chǎn)庫存壓力在持續(xù)性地增加，為了解決這個(gè)問題，國家又出臺(tái)了一系列的政策，如降、準(zhǔn)降、息降利率、降首付，調(diào)整公積金貸款、棚改安置化貨幣。2015年國內(nèi)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開始上漲，2016年全國樓市迎來爆發(fā)式的增長。

在民間流傳著這樣的一句話，趁早買房是不會(huì)虧的，買房是穩(wěn)賺不賠，也是不會(huì)虧的，在2016年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資比例達(dá)到了85%，2017年還占據(jù)75%的熱度，即便在2016年下手購買房產(chǎn)的人，在過去的幾年時(shí)間中依舊是掙得盆滿缽滿，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)顯示2016~2021年全國平均房價(jià)漲幅達(dá)到50%，雖然中間出臺(tái)了無數(shù)條政策的限制，但是每次出臺(tái)政策的背后，只不過是降溫降溫后，房地產(chǎn)又迎來新的一輪價(jià)格上漲。

沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)下調(diào)的痛苦，就不知道危害有多大，總抱有幻想，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)再一次地上漲，2021年下半年市場開始預(yù)冷，很多人還在大手買入，原因很簡單認(rèn)為此時(shí)買入房地產(chǎn)是會(huì)迎來下一波房價(jià)上漲的最大贏家。

2021年下半年買房的人本以為自己是撿了大便宜，結(jié)果是高位接盤，2021年全國有163個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)下跌，前100強(qiáng)的城市按揭成本更是降低至55.6萬，就比2020年減少了3.5萬。

房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了倒閉潮，2021年全國倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)突破了400家，平均每天有一家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，這種寒風(fēng)一直延續(xù)到2022年，根據(jù)易居研究院發(fā)布的《百城新房成交報(bào)告》2022年1月至8月，全國百城新房銷售面積1.85億平方米，同比下降44%，低于2020年同期水平。

8月份在100個(gè)樣本城市中，一線二線城市共27個(gè)，新房成交面積僅為1306平方米，同比下降37%；三四線城市73個(gè)新房，成交面積1083萬平方米，同比下降25%，一二線城市是房地產(chǎn)的核心區(qū)域，成交面積下降幅度居然超過了三四線城市。

新房的市場看不出什么特別大的風(fēng)向，二手房才能看得出來的，結(jié)果二手房呈現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)也完全不行。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示2022年上半年百城二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.17%，較比20210上半年收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)較比2021年都處于收窄的狀態(tài)，二手房成交的價(jià)格還在持續(xù)性的上漲，只不過幅度變得非常的少了。8月份全國有超過33個(gè)城市二手房成交價(jià)已經(jīng)跌回兩年前，有部分城市甚至跌回n年前，包括了牡丹江、安慶、北海，印象最深刻的是。燕郊2017年末平均房價(jià)去到最高3.4萬元每平米，現(xiàn)在平均價(jià)格1.7萬元每平米，降幅50%，你真的是跌到解放前。

小城市的房價(jià)下跌可以理解，那么大城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌就不是那么容易理解了，濟(jì)南、青島、南寧、南昌、天津、石家莊、呼和浩特、貴陽、太原、哈爾濱等多個(gè)省會(huì)城市，國家級中心城市，價(jià)格都回到兩年前的水平了。

2021~2022年，整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢都確實(shí)是不太樂觀，不少想要買房的人都處于觀望狀態(tài)，有人說2022年買完是屬于撿漏狀態(tài)，也有人說現(xiàn)在買房不就是等于高位站崗嗎？

截止到8月份全國樓市調(diào)控總次數(shù)再次超過700次，比2021年同期還要多出280次，僅8月份全國就有90個(gè)城市，累計(jì)出臺(tái)超過120條新政策。2021年出臺(tái)的政策很簡單，主要就是為了收緊房地產(chǎn)，2022年出臺(tái)的政策主要就是放松房地產(chǎn)，比如降準(zhǔn)、降息、降利率、降首付款發(fā)放、購房補(bǔ)貼等得出來的政策基本上都用上了。

2022年放松樓市政策，一方面是為了鼓勵(lì)大家買房讓房地產(chǎn)企業(yè)有資金來降低負(fù)債，另外一方面房地產(chǎn)占據(jù)國內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)體系，如果房地產(chǎn)都完全不行了，經(jīng)濟(jì)也會(huì)進(jìn)入到真正的“大蕭條”。

溫馨提示，房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”在2023年6月30日之前見到規(guī)定的范圍內(nèi)，如果不行那就……

2022年對于想買房的人來說確實(shí)是個(gè)好時(shí)機(jī)，畢竟各方面的優(yōu)惠以及政策真的到位，價(jià)格已經(jīng)回歸到兩年前的水平，利率是近些年來的新低4.1%，首套房首付可以做到兩成部分樓盤，甚至可以做到一成首付，甚至是零首付，購買同一套房子比2021年上半年的價(jià)格可能下降20%~30%，如果算上后期的利息成本，一套房子的差距甚至可以達(dá)到50%。

這個(gè)優(yōu)惠很吸引人，不過后期的優(yōu)惠可能會(huì)更大了，你不買我不買，一起將房企“干趴”。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示2022年截至8月份國內(nèi)新房貸，銷售面積達(dá)到了6.21平方米，同比連續(xù)增長45個(gè)月，創(chuàng)下了2016年去庫存政策以來最高記錄，另外廣義庫存量也達(dá)到了38億平方米，就這兩組數(shù)據(jù)疊加在一起，即便未來3年時(shí)間內(nèi)，不再建新拿土地的房子，基本上都難以消化完畢。

導(dǎo)致這樣的原因是國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了65%，后期的進(jìn)程比較慢，居民的住房已經(jīng)接近飽和，達(dá)到了96.5%，新生金額的數(shù)量，在持續(xù)的跌破未來需要房產(chǎn)的家庭少之又少，在各種因素的影響下，再加上口罩事件的影響，考慮買房的家庭真的變得少之又少。

最近這兩年買盤是撿漏嗎？

對比前幾年來說確實(shí)是撿漏，但是對比往后兩年來說這個(gè)是未必的，如果真的要這兩年買房需要注意的事情。

選擇核心區(qū)域的房產(chǎn)下手，全世界通行法則核心區(qū)域的房價(jià)都會(huì)越來越高，非核心區(qū)域的房價(jià)未來存在的價(jià)值將會(huì)大幅度地削弱，特別是三四線城市，未來的房產(chǎn)價(jià)值真的不高，又或者說是回歸到真正的鋼筋混凝土的本性。

二手房的價(jià)值更快體現(xiàn)出來，雖然我們都說買新不買舊，但是現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)都有可能出現(xiàn)“爆雷”，心煩隨時(shí)會(huì)拖個(gè)幾天時(shí)間交樓，更長一點(diǎn)就出現(xiàn)了爛尾。

要保證自己有穩(wěn)定的收入來源，房貸不是三年5年就可以還清，基本上都要二三十年，如果收入不穩(wěn)定，買了房產(chǎn)日子會(huì)變得非常的苦，另外不要強(qiáng)行上車，在現(xiàn)階段可以在觀看市場的本性再下手，也許做個(gè)等等黨會(huì)更香。