由于受疫情沖擊影響，今年上半年中國GDP同比增長2.5%，低于預期。當前在全球經濟景氣下滑的大背景下，我國外需前景并不樂觀，而內需也顯得十分疲弱，經濟復蘇力度明顯小于2020年。

而導致我國內需偏弱的主要原因就在于房地產業(yè)，自2021年下半年地產投資增速進入下行通道以來，至今仍然沒有明顯改觀。事實上，自央行“三道紅線”政策實施以來，中國房地產行業(yè)就進入了一次深度調整期，此次調整對于眾多房地產企業(yè)來說也是一場流動性的信用危機。

恒大因債務危機而倒下后，又接連出現多個萬億、千億房企相繼爆雷，而這也正是這些房企長期以來所采取的高負債、高周轉、高增長的“三高”發(fā)展模式”所釀成的后果。

2022年上半年中國房地產行業(yè)統(tǒng)計數據顯示，房企銷售額同比下降48.6%，千億房企數量大幅減少；上半年百強房企累計銷售金額30564.6億元，同比下降50.3%，整體業(yè)績腰斬。

今年上半年房地產市場下行壓力巨大，表現為剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負增長。重點30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。

導致房地產銷售大幅下滑的主要原因是：

1、以恒大為首的一線房企不斷爆雷，致使市場信心缺失，購房者普遍擔心項目能否按期交付以及是否會出現爛尾情況；

2、房地產市場的定律，“買漲不買跌”正在發(fā)生作用，購房者的心理也完全符合這一定律，市場觀望情緒濃厚；

3、受疫情沖擊的影響，居民就業(yè)及收入預期下降，首付和月供還貸壓力上升。

毋庸置疑，我國地產業(yè)目前正處于一系列惡性循環(huán)之中，“三道紅線”政策出臺后，房企資金鏈收緊，信用風險上升；由此導致市場對房地產行業(yè)信心下降，銀行開始十分謹慎對于房企貸款的發(fā)放，而購房者因為擔心房屋不能按時交付，購房心態(tài)已經發(fā)生了變化，變得很消極，原來有購房打算的人也暫時處于觀望狀態(tài)。

以上兩種因素相互交織在一起，就使得中國房地產進入了一個多年來少見的一個極度疲弱的局面，要改變這一局面，僅憑房地產行業(yè)自身的力量，很難有所作為。

實際上，這一輪以“三道紅線”為標志的房地產調控，就是中國房地產降杠桿、擠泡沫、軟著陸的過程。目的是給讓一路高歌猛進，采取三高模式，長期依賴債務驅動經營的房地產企業(yè)踩剎車，促使已經有明顯金融化風險的房企，回到低杠桿、低風險的穩(wěn)健健康的經營模式上來。

筆者認為，要促使房企擺脫目前困境，需要從以下幾個方面著手：

1、發(fā)揮政府的宏觀調控作用，調控政策適度轉向

為改變當前房地產市場的極度疲弱狀況，房地產金融政策可實施逆周期調節(jié)，房地產調控政策也應從去杠桿過渡到穩(wěn)杠桿。適度放松居民按揭貸款政策，引導房地產交易盡快恢復正?；?。此外，還應下調首付比例，放松限貸政策標準，繼續(xù)下調房貸利率等。

2、金融機構對房企債務實行展期

目前房企面臨困境的核心問題是資金鏈斷流，缺乏經營資金，金融機構當前可以做的就是對房企債務做展期，目的是先止血，保證資金鏈不斷裂，阻斷行業(yè)陷入持續(xù)下滑的危機。

這一措施雖然無法使房企經營狀況得到根本改善，但是可以暫時緩解房企資金緊張局面，短期不用還債，達到以時間換空間的目的。

3、國家出手購買，或鼓勵大型優(yōu)質國有房企購買那些出現暴雷問題房企的資產、項目和股權

2008年美國發(fā)生金融危機時，美國財政部分別向房利美和房地美輸入了1198億美元和716億美元的援助資金，使得美國房地產市場熬過了這一段危機時期，之后房地產市場復蘇，財政部并未虧錢損，反而有盈利。

現在對一些問題房企的資產重組工作正在進行之中，以上措施肯定會實施，只有采取必要手段及時化解房企當下的流動性危機，挽救幾個一線標桿房企，才能盤活房地產資產，激發(fā)市場信心，促使整個房地產行業(yè)盡快走出低谷。

然而，中國民營房企的老板們的表現實在是太差強人意，，一個個不是躺平，就是暴雷，能看得過去的沒有幾個，這就給政府出手化解危機造成了困難，而且也大大增加了處理這些爛攤子的成本，目前的恒大就是其中的典型案例。

4、在房地產企業(yè)風險沒有得到徹底釋放之前，中國房地產不可能實現復蘇

事實上，2022年中國房地產所面臨的最大風險，就是中國經濟的基本面能否支撐樓市價格？金融業(yè)與房地產行業(yè)是相輔相成的，銀行的貸款利息收益、開發(fā)商的利潤最終還是需要市場購房者來買單的。

當經濟處于不斷增長的情況下，這一部分增量為銀行和開發(fā)商的利潤買單，由此形成了房地產發(fā)展的良性循環(huán)。然而，目前我國許多地方政府已經依賴赤字維系經濟運行，深圳就是如此，數據顯示，深圳從2002-2020年19年間，有18年為財政赤字，僅有2013年財政略有盈余。

這說明地方經濟的基本面對于股票和房地產的支撐不足了，存在著泡沫，但這些泡沫在經濟發(fā)展過程中，會被不斷增長的經濟增量所夯實、消化，過去的中國經濟增長就是如此實現的。

問題是，2022年許多地方的經濟增長能否達到預期目標，以此來維系當前房價的預期泡沫，達到以時間換空間的目的，現在還很難說，自疫情爆發(fā)以來，全國已經有23個城市發(fā)布了限跌令，這只起到能暫時阻止房價下跌的作用，并不能從根本上解決問題。

總之，當前中國經濟內需不暢的一個重要堵點就在于，房地產業(yè)的風險還沒有出清，使得其無法成為金融機構順利放水的端口，因此，在經濟增長起著重要推動作用的房地產，就無法在“保增長”中揮出其應有的作用。

結語

綜上所述，如果房地產僵局得不到破解，與其相關聯的上下游行業(yè)的債權債務、金融票據等風險也不能得以釋放，進而會影響到中國經濟的整個發(fā)展全局。由此可見，采取積極穩(wěn)妥的措施，促使房地產企業(yè)盡快擺脫困境，是打通內需堵點，推動經濟發(fā)展的當務之急。