一、趨勢一：中國房地產市場的新房交易規(guī)模將逐年降低

回顧中國房地產市場過去20多年的發(fā)展史，1990年之前，中國幾乎是沒有商品房交易的，那時一年的交易規(guī)模僅有1 000多萬平方米。1990年以后，中國房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，啟動了開發(fā)商土地批租、老百姓抵押貸款等市場化改革。到了1998年、1999年的時候，中國一年新建房的銷售量達到了1億平方米。1998—2008年這十年間，新房交易規(guī)模增長了6倍，實際上原本可能增長8倍，即十年翻了三番。這是因為2007年，新房銷售量本來已經達到了近7億平方米，但2008年在全球金融危機的沖擊下，房地產交易量有所萎縮，降到了6億平方米。再到2012年，經過5年的時間，房地產交易量又翻了一番，從6億平方米增長到12億平方米。從2012年到2018年，房地產交易量又增加了5億平方米?？偠灾?，過去20年間，中國房地產市場新房銷售規(guī)模從1億平方米增長到了17億平方米，翻了四番還多。

那么，今后的十年，房地產新房交易量會如何變化？是保持現(xiàn)狀一年17億平方米，還是每5~10年再翻一番？我認為，未來十年中國新房交易總量不僅不會增長翻番，還會每年有比例地縮減，即呈現(xiàn)負增長趨勢。十幾年之后，房地產市場每年的新房交易量可能下降到不足10億平方米，總體上萎縮大約40%。換句話說，房地產市場交易規(guī)模已經達到頂點，未來交易總量可能呈現(xiàn)趨勢性縮減。

過去20年間，中國房地產市場交易總量之所以能夠翻四番，有四個主要原因。

其一，城市化。過去20年時間里，中國城市人口在不斷增加，常住人口城市化率上升了近26個百分點。不僅農民工進城務工，小城市的人口也轉移到了中型、大型乃至超大型城市，大量人口在城市間遷徙。城市人口的大幅度增長、城市規(guī)模的不斷擴大推動了房地產業(yè)的快速增長。

其二，舊城拆遷改造。在城市化進程中，為了城市功能的重新組合，會拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，建設一些商務集聚區(qū)、文化娛樂集聚區(qū)。各種因規(guī)劃功能布局調整進行城市改造，也會產生較大的新房銷售量。

其三，房屋質量需要提升。50年前的中國房屋，農村還是土坯房，城市還是磚瓦房。到了20世紀80年代以后，城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不超過10年就會垮塌；磚瓦房一般15~20年需要重建；最初建造的鋼筋混凝土住房，由于水泥、鋼筋質量差以及建筑結構不佳，一般20~30年也要拆了重建。所以，舊城改造中的住房改造就有很多。

其四，人均住房面積逐漸增加。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；2000年，城市人均住房面積僅有10多平方米；而到了現(xiàn)在，城市人均住房面積已達到50平方米。過去人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。

以上四個因素在今后十年會逐漸淡出。一是城市化進程將會放緩。中國城市化水平已經比較高，未來增速將會顯著降低。城市化率預計將從現(xiàn)在的60%增長到70%，城市化率上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，未來每年再增長幾個百分點是不可能的，城市化的人口紅利會逐漸消失。

二是舊城改造總量將會減少。經過20多年的城市建設，舊城改造“大拆大建”的狀況會逐漸消失。

三是住房質量已大幅提高。2012年，當時的住建部下發(fā)了住宅質量標準，對住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質量進行了規(guī)范，將原來商品房30年左右的安全標準期提高到了至少70年，甚至100年。這意味著，2010年以后城市新建造的各種商品房理論上可以使用70~100年，也就是說老城市的折舊改造量會大幅減少。假設一個城市有10億立方米的存量住房，按照30年的折舊期來計算，每年大約3 000多萬平方米的房子要拆了重建，如果折舊期變?yōu)?00年，則每年重建的房屋平均只有1 000多萬平方米了。

四是住房市場已基本平衡，人均住房面積不會再大幅增加。當前，我國人均住房面積已經達到50平方米，困難家庭住房改善的要求逐漸降低。未來盡管還會繼續(xù)存在住房改善的需求，但只是局部性、結構性的，從總體上看人均住房面積不足的現(xiàn)象將逐漸消失。

從上述四個新形勢來看，在今后十幾年的長周期里，中國房地產市場每年“鋪天蓋地”十六七億平方米的新房竣工銷售的時代基本已經結束。2018年新房銷售量僅僅比2017年增長了1.8%就是一個明顯的信號。這與1998—2008年年均增長25%，2008—2012年年均增長15%，2012—2018年年均增長6%~7%相比，增幅已經大幅下滑。換句話說，今后十幾年房地產業(yè)的新房銷售量不會再由17億平方米逐年增加，而是會逐年萎縮。當然，這個萎縮量不會是一年20%~30%，而是會呈現(xiàn)未來十幾年逐步下降的趨勢，十幾年后每年新房竣工銷售量將下降到10億平方米以下。

二、趨勢二：中國房地產的建設將集中在三大熱點地帶

過去十幾年以來，無論是沿海發(fā)達地區(qū)還是中西部地區(qū)，無論是大中型城市還是小城市、區(qū)縣城市，房地產市場可謂“全面開花”，我國經歷了一個全民造房的時代。往后的十幾年里，房地產市場不會再“四面開花”，不會再呈現(xiàn)“東西南北中全面發(fā)熱”的狀態(tài)，但房地產市場依然還會成為熱點，并且新房的建設主要將集中在三個熱點地帶。一是中心城市，即省會城市和同等級別區(qū)域性的中心城市。例如，山東省除了省會城市濟南市之外，還有區(qū)域中心城市青島市；廣東省除了省會城市廣州市之外，還有區(qū)域中心城市深圳市。二是大都市圈。超級大城市會形成都市圈，都市圈里的一些中小城市也可能成為房地產發(fā)展熱點。三是熱點地區(qū)的城市群。城市群中的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發(fā)的熱點。

按照我國的劃分標準，人口規(guī)模在50萬人以內的城市為小城市，50萬~100萬人的城市為中型城市，100萬~500萬人的城市為大型城市，500萬~1 000萬人的城市為特大型城市，1 000萬人以上的城市為超級大城市。在省會城市中，已經有了一批人口超過1 000萬人的超級大城市，比如鄭州市、濟南市、杭州市、南京市、合肥市、武漢市、成都市、西安市等，這些城市還會繼續(xù)發(fā)展，人口規(guī)?？赡軙^1 500萬人，甚至2 000萬人。還有一些城市現(xiàn)在人口規(guī)模只有500萬人左右，未來可能會向1 000萬人口的方向發(fā)展。

一個重要的發(fā)展動力是，在中國的各省會城市中，大體上都會遵循“一二三四”的邏輯，即省會城市占據(jù)本省的土地面積不足10%（一般是5%~10%）；人口一般會占本省的20%；GDP一般會占到本省的30%；服務業(yè)，無論是學校、醫(yī)院、文化等政府主導的公共服務業(yè)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場主導的服務業(yè)，一般會占本省的40%。但一些省會城市的發(fā)展與“一二三四”規(guī)則相差甚遠。例如，從鄭州市的發(fā)展情況來看，目前擁有1 000萬規(guī)模人口，1萬億元的GDP，10家三級甲等醫(yī)院，30多萬名大專院校在校學生。而河南省有1億人口，5萬億元的GDP。按照“一二三四”功能，未來10~20年，鄭州市發(fā)展到2 000萬人口應該一點都不用驚訝，而目前鄭州市GDP規(guī)模與1.5萬億元規(guī)模相比也相差甚遠。

同樣的道理，就服務業(yè)而言，一個地區(qū)每100萬人應該有一家三級甲等醫(yī)院，河南省1億人口規(guī)模應該有100家三甲醫(yī)院，鄭州市應該有40個，但目前的三級甲等醫(yī)院遠遠不夠。每建造一家三甲醫(yī)院需要投資20多億元，一年產生的營業(yè)額大概有20多億元。考慮到服務業(yè)營業(yè)額對增加值的貢獻比率在80%以上，一家三甲醫(yī)院20多億元的營業(yè)額差不多創(chuàng)造16億元的GDP，用600億元建造30家三甲醫(yī)院可能比投資1 000億元的工業(yè)對GDP增加值的貢獻都要更大，并且還能解決老百姓的生活問題。中心城市的發(fā)展要靠人口的增長，要靠服務業(yè)，當然也就會產生經濟的發(fā)展，形成一個新的循環(huán)。

從這個意義上講，如果關注最近10個人口規(guī)模跨入1 000萬的國家級超級大城市，再根據(jù)各城市所在省份總的人口規(guī)模去推算，它們在十幾年以后都有人口增長500萬以上的可能。人口一旦增長，城市住宅需求就會跟上去。因此，人口規(guī)模在1 000萬~2 000萬中的一批超級大城市還會擴張，超過2 000萬人口后可能上限要封頂，但人口規(guī)模在1 000萬~2 000萬時并不會封頂，會形成繼續(xù)集聚的趨勢。如果是人口規(guī)模超過2 000萬以上的超級大城市，城市核心圈的人口規(guī)模就要觸碰到天花板了，但還可能以城市為中心發(fā)展出大都市圈。

大都市圈不是行政覆蓋范圍，而是經濟輻射范圍。大都市圈的輻射范圍一般會有1.5萬~2萬平方千米。大體上，以超級大城市為中心、50~70千米為半徑畫一個圈就構成一個大都市圈，其中當然也可能覆蓋一些中小城市。這些中小城市，單獨發(fā)展都不構成經濟熱門城市，但它們一旦進入大都市圈，發(fā)展速度會大幅加快。

以超級大城市為中心，400~500千米為半徑，范圍內的城市還會構成城市群。超過這個范圍，相隔太遠的城市則不能構成城市群。例如，上海和天津不構成城市群關系，但上海和南京、杭州、蘇州就構成了長三角城市群。在城市群中，一些大中型城市也會形成經濟互動，促進資源優(yōu)化配置，從而加快城市發(fā)展。

總而言之，未來十幾年間中國房地產市場新房交易規(guī)模不會再翻番，2018年的交易規(guī)?？赡軙蔀闅v史高點，以后會逐年穩(wěn)步降低。這也意味著，今后房地產開發(fā)不再是“全面開花”，而是會集聚在省會城市及同等級區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市、城市群中的大中型城市這三大熱點地帶。

三、趨勢三：中國房價平均增速將不高于GDP增長率

當前，人們普遍關心未來中國房價的走勢。我認為，今后的十幾年時間里，我國房地產價格會趨于穩(wěn)定，既不會大漲，也不會大跌。房價的平均增長率將小于或等于GDP的增長率。1998年，全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價格是2 000元，2018年上漲到了8 800元，大體上翻了兩番。如果按照區(qū)域進行劃分，則無論是東部還是西部地區(qū)，很多城市的房價往往翻了三番以上。例如，2000年成都主城區(qū)房屋均價是1 000多元，2017年增長到10 000元以上，翻了三番還不止。沿海城市，無論是北京、上海、深圳、廣州還是南京、杭州，熱點一線城市的房價基本上都翻了三番，有些城市甚至漲了十幾倍。在一線城市中，普通家庭也許30~40年“不吃不喝”也買不了一套房，這些城市的房價收入比是很高的，與世界相比甚至是最高的。但應當注意到，過去十幾年間中國房地產價格與新房開發(fā)數(shù)量呈現(xiàn)相同的趨勢，基本都是五年翻一番，十年翻兩番，十七八年翻三番。上述現(xiàn)象產生的原因，大致上可以總結為三點。當然，任何商品價格的漲跌往往都離不開這三個原因。

其一，商品的供求關系。供不應求價格上漲，供過于求價格下跌，這也是最樸實的經濟學規(guī)律。過去十幾年時間里，中國房地產市場是供不應求的，人均住房面積從只有10平方米逐漸增長到50平方米的發(fā)展過程正是短缺經濟下“補短板”的過程。強烈的住房改善需求支撐著新房越建越多，房價越漲越高。

其二，商品的貨幣屬性。房價上漲與貨幣發(fā)行有一定的關聯(lián)，通貨膨脹始終是一種貨幣現(xiàn)象。從廣義貨幣的發(fā)行來看，2004年我國M2發(fā)行量僅僅20多萬億元，此后10年間保持10%左右的增長，個別年份的增長率甚至達到了20%左右，2018年M2發(fā)行量已經高達180萬億元，截至2019年6月，M2發(fā)行量更是達到了190多萬億元。十年間，M2發(fā)行量翻了三番，如此大量級的貨幣如果進入實體經濟，就會引起商品市場的價格動蕩。幸運的是，房地產市場吸收了一大塊資金，成為M2超量增長的吸收器或蓄水池，使整個社會商品的物價指數(shù)增長平穩(wěn)，但房地產市場卻出現(xiàn)“五年翻一番”的情境。因此，貨幣超發(fā)也對房價上漲具有一定的推動作用。

其三，國際市場沖擊。任何一個國家的房地產價格都會受到外部經濟的影響，例如會受到匯率市場的影響，當然也會受國際經濟危機的沖擊。在美國經濟比較好的時候，不但美國房地產價格看漲，也會拉動世界經濟一起往上走，對他國房地產市場也是利好。而美國一旦出現(xiàn)金融危機，或者美元匯率大幅波動時，中國市場也會受到一定的沖擊。此外，對人民幣匯率升值的預期也會吸引一定量的外資機構投資或購買中國的房地產。過去十幾年里，中國房地產價格總體翻兩番、區(qū)域翻三番，正是這三個因素綜合在一起的結果。

展望未來，在房地產供求關系方面，我國已經進入了“局部供不應求，總體供過于求”的階段，房地產建筑總量出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象?！肮┎粦蟆钡臅r代結束了，推動房價上升的基本面動力已經嚴重不足。在貨幣屬性方面，我國當前的M2發(fā)行量已經高達190多萬億元，未來十幾年里M2幾乎不可能再翻兩番。近兩年內，國家“去杠桿、穩(wěn)金融”政策已經讓M2增長率大體上等于GDP的增長率加上通貨膨脹率?？梢灶A計，未來十幾年間，M2增長率與GDP的增長率和通脹率將保持同步增長。房地產價格增速大體上不會超過M2增長率，也不會高于GDP增長率，一般會小于普通百姓家庭收入的增長率。

綜上所述，中國的城市化進程還在繼續(xù)，城市化率水平大概還有10%的增長空間，尤其是國家中心城市、超級大城市、城市群、大都市圈還在發(fā)展，土地價格不存在大幅下跌的可能，房價不會出現(xiàn)大幅度的向下墜落，尚不具備相應的經濟基礎。未來十年，房價會趨于平穩(wěn)，既不會大跌，也不會大漲，總體不高于GDP增速。

四、趨勢四：未來十多年中國房地產企業(yè)數(shù)量或減少2/3

中國房地產市場有一個有趣的現(xiàn)象——房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量居世界之最。2018年，在美國50個州的工商登記記錄中，注冊的房地產開發(fā)企業(yè)不超過500家。這里不考慮二手房交易中介，那只是服務公司，只統(tǒng)計建房子、賣房子的企業(yè)。而根據(jù)中國工商局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年我國房地產開發(fā)商一共有9.7萬家。我國目前共有5億多的城市戶籍人口，外加3億左右農民工進城形成的常住人口，8億多的城市常住人口對應著9萬多家房地產企業(yè)，差不多每一萬人對應一家以上的房地產公司，這正是過去幾十年房地產大發(fā)展帶來的“過熱效應”。

中國的房地企業(yè)具有三個主要特征。

其一，房地產企業(yè)“雜、散、小”。大到上萬億元規(guī)模，小到幾百萬元規(guī)模，各類企業(yè)“雜七雜八”的。

其二，子公司“盤根錯節(jié)”。一個大的房地產公司注冊后，如果想去各個省去搞開發(fā)，就要分別在二三十個省注冊省級開發(fā)公司。如果地級市有要求，又要在全國400多個市（區(qū)）去注冊子公司。400多個市（區(qū)）又對應著2 000多個縣區(qū)，在那里搞開發(fā)一般都會被地方政府要求注冊子公司，這樣GDP和稅收就可以在當?shù)睾怂?。因此，中國前五大地產開發(fā)商，無論是萬科還是萬達，幾乎都有上百家子公司、孫公司，并且都是具有法人性質的公司，結構可謂“盤根錯節(jié)”。

其三，“空殼公司”數(shù)量不少。從2018年數(shù)據(jù)來看，9萬多家房地產企業(yè)中，規(guī)模排在前15%的公司房屋開發(fā)量（實際的施工、竣工、銷售的面積）在17億平方米中占到了85%，而剩下的近8萬家企業(yè)房屋開發(fā)量只有2億多平方米。大量的空殼公司在經濟不景氣時毫無作為，而經濟一旦“過熱”又會呈現(xiàn)“亂集資、亂炒地、亂發(fā)展”的亂象。這種現(xiàn)象也是過去幾十年房地產市場粗放型發(fā)展的一個結果。

未來的十幾年時間里，基于新房交易規(guī)模的降低的趨勢和房地產業(yè)高質量轉型的要求，房地產開發(fā)企業(yè)必然會有一個大幅減量萎縮的過程。從數(shù)量上看，我認為至少會減掉2/3以上。也就是說，十幾年后中國房地產開發(fā)法人企業(yè)的數(shù)量不會超過3萬家。在整頓和調整的過程中，主要將通過四個軌道實現(xiàn)規(guī)?？s減。

一是子公司層次收縮。超大型的房地產企業(yè)會將自己的二級、三級、四級房地產子公司收縮，并將房地產投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是人口從1 000萬人向2 000萬人發(fā)展的超級大城市。房地產開發(fā)商已經不再會在全國各地鋪攤子，搞行政性的分布，而會在層次上進行收縮。

二是工商年檢注銷。過去，由于入市門檻很低，很多房地產公司入市不久即成空殼公司。工商機構年檢時，又不退市注銷，這在過去就是一種“常態(tài)”。今后，工商機構管理會加強，年檢一旦無法通過就立刻注銷。屆時，三年之內沒有業(yè)務量、沒有稅收的空殼企業(yè)自然就注銷了。

三是房地產企業(yè)轉行。相當一部分房地產開發(fā)商在市場規(guī)?？s小、業(yè)務衰退的情況下，會主動尋求轉行，不再從事房地產業(yè)，轉行去做其他事情。

四是被兼并收購。未來一批中小型房地產企業(yè)難免在經營困難的情況下被一些大型房地產企業(yè)兼并。上述四個方面構成了未來若干年房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅下降的重要原因。

五、趨勢五：房地產開發(fā)企業(yè)的負債率將大幅下降

中國房地產企業(yè)的高負債率也堪稱世界之最。2018年，9萬多家房地產企業(yè)的總負債率高達84%。排名前10位、銷售規(guī)模在1萬億元以上的房地產開發(fā)商負債率都在80%以上。中國整個房地產業(yè)的開發(fā)模式就是一個大規(guī)?；?、大規(guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本水平極低，難以像商貿流通公司一樣總在周轉資產。

中國房地產企業(yè)高負債表現(xiàn)為，企業(yè)在土地批租、開發(fā)建設、銷售預售三個環(huán)節(jié)都在高負債運行。

首先，房地產企業(yè)買地基本不靠自有資金，而靠貸款融資，銀行、信托公司是主要的支持。10億元的地拍賣成20億元，就會有銀行、信托公司跟著貸款。開發(fā)商并不會受資金的流動性約束，只是熱衷于將地價炒上去，炒成“地王”。地價越高，開發(fā)商儲備地的價值越高，資產信用就越高。因此，房地產企業(yè)熱衷“炒地”，買地就靠貸款融資。

其次，建造樓房也要靠融資，靠開發(fā)貸。這種貸款可以來自銀行、信托公司，也可以由企業(yè)自身發(fā)債。一些信用差的小房地產開發(fā)商，借不到銀行、信托公司的錢，也發(fā)不了企業(yè)債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。售后回租，是指房地產開發(fā)商把房子賣了以后再向買方租回使用，租賃費每年15%，相當于高息攬儲，本質上還是房地產開發(fā)商借高利貸搞開發(fā)。

最后，房地產開發(fā)商還會利用自己掌握的優(yōu)勢來套取客戶的無息資金。以房屋預售為例，樓盤在剛剛打好地基后，就向客戶收取定金；樓盤尚未封頂時就預售房屋。此外，樓盤施工過程中讓施工方墊資施工，拖欠施工欠款，整個開發(fā)過程就是一個透支的過程。以上三個環(huán)節(jié)構成了運轉透支模式，造成了中國房地產企業(yè)80%多的高負債率。

如此高的負債率，房地產開發(fā)商不僅不在意債務風險，還將自己的負債運行能力視為一種成就。從利息上看，銀行貸款是正常利息，信托公司一般比銀行高一倍，集資的利息往往會高達17%~18%。如果房地產開發(fā)商借到了高息貸款，那么它們如何平衡資金鏈上的利息呢？房屋預售、拿定金是不需要付息的；此外，讓施工單位招投標的時候必須帶資施工，也是不付利息的。一家房地產開發(fā)商負債里有30%~40%都是無息的債務，在這種情況下往往會順勢而上，不擔心出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。而一旦逆周期出現(xiàn)，資金回籠不到位，資金鏈斷裂，高息負債會帶給企業(yè)滅頂之災。很多房地產開發(fā)商出現(xiàn)問題，都發(fā)生在逆周期、經濟下行、房產銷售困難的時候，問題還會一個接一個，引起連鎖反應，這樣的現(xiàn)象應該杜絕。

從全世界的情況來看，房地產開發(fā)商并不是這樣的。作為中國近40年房地產模式和路徑的發(fā)源地，香港房地產企業(yè)平均負債率一般在30%左右，在買樓的過程中，盡管也會向銀行貸款，但企業(yè)一般都有更多的自有資本，凈資產規(guī)模大體達到60%~70%。而香港的房地產開發(fā)商到內地來開發(fā)，負債率并不會變得很高。香港房地產企業(yè)在大陸的負債率一般只有40%，遠低于國內企業(yè)的80%，這是企業(yè)文化、企業(yè)制度、企業(yè)規(guī)定所決定的。我國的房地產開發(fā)商需要改變自己的行為，不能再肆意地借貸。

今后的十幾年里，在經濟“新常態(tài)”下，房地產市場將進入新格局，房地產企業(yè)高負債的情況會發(fā)生根本轉變。一方面，從土地批租環(huán)節(jié)來看，企業(yè)買地的資金會得到更加嚴格的管控。早在15年前，國家就有相關制度規(guī)定房地產開發(fā)商購買土地必須使用自有資本，但近十幾年來監(jiān)管沒有做到位。一旦監(jiān)管到位，購地款不讓金融機構參與籌措，土地批租的高負債率就會減少。另一方面，預售模式將會更加規(guī)范。從地基搭建到結構封頂，不能再進行預售，只有樓盤開始精裝修時才能開始預售。

此外，對施工單位長期墊資的現(xiàn)象也會逐漸管制到位。這樣一來，預售款、抵押貸款發(fā)生時間將明顯滯后，建樓階段房地產開發(fā)商的債務率也會降低，透支的現(xiàn)象將大大減少。最后，房地產開發(fā)商經營模式將逐漸轉變。從“100%銷售型開發(fā)”轉型為“銷售部分長租持有出租”模式時，也會出現(xiàn)資產負債率降低的現(xiàn)象。如果租賃型企業(yè)利用高利息長期貸款的方式來進行租賃，租賃費還不夠支付利息，資金鏈一旦斷裂就會導致破產。如果采用資本的形式，長期出租的租金又將以REITs（房地產信托投資基金）的方式參與直接融資，實現(xiàn)資本形態(tài)的運轉，這與商業(yè)銀行貸款的融資模式有著本質區(qū)別。香港之所以有如此多的REITs企業(yè)，也正因如此。由此可見，中國房地產高負債的經營模式必然在今后的十幾年時間里得到徹底的改變，負債率會從80%降到50%以下，大約會在40%~50%。

六、趨勢六：中國房地產企業(yè)經營的售租模式會發(fā)生變化

整個中國的房地產業(yè)在過去幾十年里，房地產企業(yè)就像皮包公司一樣不斷地買地造房。造了房子以后就緊趕慢趕地把自己20萬、50萬平方米的樓盤盡快脫手賣掉，是非?？斓牧魉?。大家有時候覺得中國最富的人、最發(fā)橫財?shù)娜司褪欠康禺a企業(yè)，想象房價漲了10倍，那么房地產企業(yè)不是富得流油了嗎？其實這是一種想當然的誤解。由于房地產企業(yè)是像貿易公司一樣快進快出、大周轉的商務模式，一手進一手出，比如造了50萬平方米，當時的造價成本是1萬元，銷售價格是1.2萬元或1.3萬元，如果最后扣掉一切成本有15%的回報，可能已經是一個比較好的結果了。

近十幾年，要說中國房價漲了8倍也好，10倍也好，最高興的是買下這200多億平方米房子的老百姓，差不多有1億多戶居民。不管是5年前買的、10年前買的還是15年前買的，這些居民都享受了這十幾年房地產的發(fā)展，大家都很高興，盡管這個房子一般是自己住的，看不到漲的部分的錢，但算算賬心里也高興。應該說在近30年的城市化過程中，廣大城市居民分享了房地產市場化改革的紅利。

從這個角度來看，整個房地產企業(yè)的經營模式，造出多少、銷掉多少，幾乎是像滾雪球一樣在滾。對房地產企業(yè)的運營模式來說，這其實是最笨的一種。但它之所以這么干，又是因為它白手起家，土地的錢也不是自己的，是借來的，造房的錢、開發(fā)的錢也是借來的。預售的周轉資金也是從老百姓手里借來的，甚至還要拖欠工程款，還要拖欠買房人的錢。在這樣的背景下，最好的房地產企業(yè)就是造好以后趕快回收，回收以后現(xiàn)金回流，還賬，還完賬轉了一圈能夠有10%、15%的利潤就很高興，但它也就無法獲得10年以上的超級利潤。