文/樂居財經 李奕和 魏薇

“但凡有一絲微光，就應該當是光明所在往前走，我相信點點微光最后終能燎原。”自此前發(fā)出“行業(yè)已經筑底，正在緩慢回升”的言論后，萬科郁亮在近日的交流會又一次為行業(yè)打氣。

但黎明前，往往也是最黑暗的時刻。更多的房企，對自己能否堅持到行業(yè)黎明的到來，充滿不確定性。畢竟，已經涉險的它們，挑戰(zhàn)除了來自市場的預期，也來自千萬投資者和債權人。

而如今，債權人的耐心正一點點耗盡。在長時間的等待中，他們開始用一種近乎“殺雞取卵”、“涸澤而漁”的勇氣和方式，求得保全自身的利益。

9月8日，融創(chuàng)中國公告，其收到陳淮軍作為呈請人向香港高等法院提出對該公司的清盤呈請。內容有關融創(chuàng)未償還呈請人持有的優(yōu)先票據，涉及本金2200萬美元及應計利息。

這已是近段時間以來，房企公開披露的多起清盤呈請之一。

就在同一天，佳源國際亦公告，其于9月6日接獲一份針對公司的清盤呈請。涉及第一批2022年10月票據到期而應付的1450萬美元債務及其應計利息。呈請人為獨立于佳源國際及其關聯人士第三方的自然人楊敏。

除此之外，自去年下半年以來至今一年多的時間里，還有花樣年、大發(fā)地產、福晟國際、佳源國際、泛?？毓?、中國恒大、天譽置業(yè)、新力控股等多家房企，被債權人提起清盤呈請。

當中，不乏規(guī)模、影響力較大的品牌房企。

面對迎面而來、怒氣沖沖的債權人，房企可以尋求法律意見積極展開抗辯，或就相關事宜與債權人達成和解。當然，在債務重組的最緊要關頭，以時間換空間，獲得踹息之機，成為房企化解清盤危機更重要方式。

同于9月8日，中國恒大公告，佳盛環(huán)球對其發(fā)起的清盤呈請聆訊延期至11月28日。而在三天前，它剛宣布將清盤呈請聆訊延至11月7日。這已是中國恒大清盤聆訊的第三次延期。

融創(chuàng)“極力反對”

融創(chuàng)此次清盤呈請的發(fā)起人名為陳淮軍，涉及本金2200萬美元及應計利息，約1.5億元人民幣，案件聆訊時間擬定于2022年11月16日上午9點30分。

據悉，此人是安徽金大地集團老板，祖籍安徽桐城，生長于淮南。

據陳淮軍在一次采訪中的自述，他從小在部隊大院長大，畢業(yè)后先到企業(yè)工作，父親當年是當地一家藥廠的廠長。從企業(yè)出來后，他做過藥品銷售員，開過塑料廠，做過藥品經營等，積累了人生的第一桶金。一次偶然的賣地動作讓他發(fā)現地產領域大有可為，從而轉型做地產。那一年的他只有26歲。隨后，陳淮軍在淮南成立了建筑、裝修等8個相關公司，正式開啟了房地產事業(yè)。如今，他已入加拿大籍，現長期居住在香港。

相比于規(guī)模房企，金大地的名號并不算響亮。資料顯示，金大地成立于1997年，已在安徽省合肥、淮南等城市相繼開發(fā)了土地局培訓大廈、金地賓館、人壽保險公司辦公樓、潤豐賓館、鑫舜大廈等項目。在安徽房協發(fā)布的2021年安徽房企50強榜單中，金大地位列第41位。

對于陳淮軍的清盤呈請，融創(chuàng)似乎并沒有過分在意。其在公告中稱，本次清盤行為是單個債權人的激進行為，該債權人持有金額占比極小，公司將極力反對呈請，呈請的提出不代表呈請人能成功對公司進行清盤。針對其未通過信托行而直接發(fā)起清盤呈請的法律有效性也有待論證和法院聆訊，公司將采取一切措施抗辯。此清盤呈請不會對公司的生產運營和推進債務重組工作造成實質性影響。

為了緩解流動性危機，無論是公司本身還是孫宏斌個人都做出了不小努力。

從去年下半年開始，融創(chuàng)持續(xù)通過股東借款、股權融資、資產出售等方式籌集資金。去年11月，孫宏斌還自掏腰包，將4.5億美元資金以無息借款形式提供給融創(chuàng)中國經營發(fā)展使用；今年4月，又為“20融創(chuàng)01”提供不可撤銷連帶責任擔保，該筆債券的本金余額為40億元。

目前，融創(chuàng)共存續(xù)12筆美元債，合計發(fā)行規(guī)模為77.62億美元。今年以來，融創(chuàng)已成功展期3筆境內債，分別為“20融創(chuàng)01”、“16融創(chuàng)05”以及“16融創(chuàng)07”，合計規(guī)模超80億元。

清盤呈請多了起來

投資者和債券人的耐心，正被長時間毫無結果的等待一點點耗盡，已是地產行業(yè)公認的事實。

樂居財經《地產K線》統計的數據顯示，近一年的時間里，已有花樣年、天山發(fā)展控股、嘉年華國際、大發(fā)地產、福晟國際、佳源國際、泛海控股、中國恒大、天譽置業(yè)、新力控股、融創(chuàng)中國等逾10家房企被債權人提起清盤呈請。

這些房企，多為近段時間以來陷入債務危機的企業(yè)。市場預期下降，營收回款受到影響，房企償債能力遭到質疑，債權人為保自身權益，開始不留情面。

從統計的數據看，對房企提起清盤呈請的不僅有公司企業(yè)這一類市場主體，個人作為呈請人的不在少數。如9月8日，融創(chuàng)中國和佳源國際最新披露的兩起清盤呈請，呈請人均為單個自然人。

值得一提的是，在行業(yè)的下行周期里，雖然債權人對房企提起的清盤呈請有所增多，但就結果而言，法院最終裁定企業(yè)清盤的還不多見，僅有兩起。

7月1日，北京金融資產交易所披露的信息顯示，泛?？毓删惩飧綄俟局蟹嚎毓筛綄俟痉汉Ｍ顿Y第二、泛海投資第三因資金不足無法執(zhí)行，最終被境外法院于2022年6月裁定破產。

據悉，該清盤呈請主要涉及泛海投資第二需向匈牙利北布達佩斯稅務及海關局、泛海投資第三需向債權人支付的多項稅項債務分別為380萬港元、150萬港元。但據泛?？毓煞Q，上述清盤令尚未為最終及可強制執(zhí)行，其已經就該兩起清盤令提出上訴。

相比乖乖就范，選擇坐以待斃，企業(yè)為了自保，面對洶涌而來的清盤呈請，更多會選擇適度延期，以換取操作空間。特別對正在進行債務重組的房企更是如此。

今年6月24日，佳盛環(huán)球向香港高等法院提出對中國恒大的清盤呈請，涉及中國恒大的財務義務金額為8.625億港元。據了解，佳盛環(huán)球背后的最終實際控制人是一位29歲的香港青年連浩民。

2021年3月，連浩民的佳盛環(huán)球及旗下另一家公司，大圣資產管理有限公司管理的Dol-Fin PHL Fund SPC控制的凱尚國際，曾認購入局房車寶，二者分別認購7.5億港元，各持股0.459%。根據對賭協議，若房車寶在投資方入股1年之后還沒上市，恒大要以1.15倍本金贖回。

這位向恒大追債的青年才俊來頭不小。公開資料顯示，連浩民是大圣集團的創(chuàng)始人，旗下有大圣證券有限公司、大圣資產管理有限公司。除了金融玩家的身份之外，他還是香港特區(qū)第六屆選舉委員會委員，當選時間是2021年9月。關于他的背景，有媒體曝出，連浩民是有“公海賭王”之稱的商人連卓釗的兒子。

佳盛環(huán)球對中國恒大提起的清盤呈請，聆訊時間原本定于2022年8月31日，目前已被多次延期。根據9月8日最新公告，清盤呈請聆訊已被延期至11月28日。

像恒大一樣進行過多次延期呈請聆訊的，還有天山發(fā)展控股和福晟國際。

3月19日，因未能按約定向呈請人支付欠負的本金額及違約利息合共7148.3973萬港元，福晟國際接獲銀順(香港)投資向百慕達高等法院提出的清盤呈請。該呈請聆訊先后經歷四次延期，目前已被押后至2022年12月16日。

而天山發(fā)展控股更甚。因牽涉未償還債券2億港元，Dynasty Global Holdings Limited（盛世王朝集團）于去年12月29日向天山發(fā)展控股提出清盤呈請。隨后，該呈請聆訊經過八次延期，最新已被延至2022年10月3日進行。

當然，在延期之外，清盤呈請最終被駁回、撤銷的也不在少數。如針對嘉年華國際、大發(fā)地產、佳源國際、中泛控股（泛海控股附屬公司）的多起清盤呈請，在經過與債權人達成和解，或經法院最終裁定后，予以撤銷。

這樣的現象或跟房企清盤呈請涉及的金額普遍較低有所關系。據樂居財經《地產K線》統計的數據，上述清盤呈請涉及的均僅為極個別的債權人，金額從幾十萬美元到幾億美元不等。

然而在經歷債務危機的房企中，這樣的數額相比之下，只是很小的一部分。

此前，對于清盤呈請的延期，中國恒大行政總裁、執(zhí)行董事肖恩在接受媒體采訪時就表示，佳盛環(huán)球呈請所涉及的債務，不到集團全部境外債務的1%。融創(chuàng)方面對其最新的清盤呈請也稱，本次清盤行為是單個債權人的激進行為，該債權人持有金額占比極小。

以時間換空間

被債權人提起清盤呈請時，不少房企已在債務重組的進程中，而債權人的“個人行為”或有可能打亂房企的整體重組計劃。因此，面對清盤呈請時，房企給予的態(tài)度大多是“極力反對”。

債務重組是指在不改變交易對手方的情況下，經債權人和債務人協定或法院裁定，就清償債務的時間、金額或方式等條件重新達成協議的交易。

但對高杠桿的房地產企業(yè)來說，債務關系復雜，重組會涉及多方利益；加之行業(yè)正處在下滑態(tài)勢，銷售端情況不佳，收購方和出險房企對資產的預期存在較大差距，多重因素疊加之下，重組的達成非常艱難。

債務違約發(fā)生后，已有包括恒大、融創(chuàng)、世茂、龍光、華夏幸福等在內的多家房企走上了重組之路。截至目前，部分出險房企在債務重組上取得了實質性進展。

從2018年第一次面臨資金危機，到2021年正式陷入債務危機，華夏幸福的重組過程也是一波多折。2021年底，華夏幸福給出了化債樣本，擬通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務進行重組。

截至2022年8月底，《債務重組計劃》中的金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1203.15億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計107.70億元。

7月，富力為自己尋求了更長的喘息時間，成功對10只總規(guī)模約50億美元的境外債券整體展期3-4年。

這10只美元債將在2022-2024年到期，利率在5.75%-12.375%不等。富力承諾給發(fā)出同意指令的合資格持有人或不合格票據持有人，按照每1000美元的票據本金支付5美元的同意費或款項。

境內債方面，富力已對今年4月和5月到期的兩筆債券展期一年，共計33.5億元。

對于重組方案，恒大已然爽約，從年初定下的7月底，推遲至今年年底前公布。

融創(chuàng)也選擇了同樣的時間節(jié)點。其表示，現階段已開始與債權人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權人對公司通過債務重組表示支持，計劃在2022年年內對外公布重組方案；公司也將繼續(xù)努力維持經營穩(wěn)定，以實現債權人盡快以最大幅度回收債權。