1991年，這是所有日本人刻骨銘心的一年。
這一年，日本房產(chǎn)泡沫從開(kāi)始破裂，短短兩年多的時(shí)間,日本的房?jī)r(jià)暴跌了70%以上。
9.3萬(wàn)億美元財(cái)富蒸發(fā)
1985年后，低利率政策外加大量的日元貨幣供給造成此后幾年內(nèi)日本資產(chǎn)價(jià)格迅速膨脹。當(dāng)時(shí)有所謂“土地不會(huì)貶值”的土地神話，以轉(zhuǎn)賣為目的的土地交易量增加，地價(jià)開(kāi)始上升。當(dāng)時(shí)東京23個(gè)區(qū)的地價(jià)總和甚至達(dá)到了可以購(gòu)買(mǎi)美國(guó)全部國(guó)土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔(dān)保，向債務(wù)人大量貸款。
日本央行于1989年5月30日開(kāi)始加息。疊加1990年初海灣戰(zhàn)爭(zhēng)局勢(shì)緊張引發(fā)全球風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格下跌，日本股市泡沫開(kāi)始破滅。相較于股價(jià)的下跌，地價(jià)的下跌則更加滯后，東京和大阪的地價(jià)下跌至1991年上半年才開(kāi)始。
據(jù)野村綜合研究所(NRI)預(yù)計(jì),1990年至2002年間,日本的國(guó)民財(cái)富約蒸發(fā)了9.3萬(wàn)億美元。更嚴(yán)重的是讓日本企業(yè)和家庭連續(xù) 15 年將主要收入用于還債。
降息降首付難起作用
事實(shí)上，中國(guó)家庭部門(mén)房貸增長(zhǎng)超過(guò)日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。
根據(jù)日本央行數(shù)據(jù)，1979至1989年這十年間，日本家庭部門(mén)房貸總額從38.5萬(wàn)億日元增長(zhǎng)至99.6萬(wàn)億日元，十年增長(zhǎng)了158.7%。中國(guó)2009至2019年間家庭部門(mén)的房貸增長(zhǎng)甚至超過(guò)日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)家庭部門(mén)的房貸增長(zhǎng)，從2009年的4.76萬(wàn)億人民幣增長(zhǎng)至2019年的30.2萬(wàn)億人民幣，十年增長(zhǎng)了534.5%。
野村證券研究認(rèn)為：泡沫破裂前（1970-1990年）日本居民部門(mén)杠桿率快速增長(zhǎng)的斜率和近二十年的中國(guó)非常相似。根據(jù)日本央行的數(shù)據(jù)，1991年末房貸占日本居民消費(fèi)及購(gòu)房貸款總額的68.3%，與當(dāng)前中國(guó)的水平（2022年一季度末個(gè)人購(gòu)房貸款/住戶中長(zhǎng)期貸款70.8%；中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)）相似。中國(guó)居民目前偏高的杠桿率意味著降息降首付比例等刺激政策的施為空間可能有限。
近日，高善文博士表示，基于可得數(shù)據(jù)，我們已經(jīng)知道，2022年中國(guó)的住戶部門(mén)出現(xiàn)了廣泛的資產(chǎn)負(fù)債表的收縮。
為什么住戶部門(mén)在2022年出現(xiàn)了全面的資產(chǎn)負(fù)債表收縮？真實(shí)的原因仍然不清楚，但我們至少可以提出三個(gè)方面的假說(shuō)：
一是持續(xù)幾年的疫情損害了住戶的資產(chǎn)負(fù)債表，以及對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期。
二是房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)化和普遍的收縮壓力促成了房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)正在逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。
三是一些行業(yè)監(jiān)管政策影響了對(duì)廣泛經(jīng)濟(jì)環(huán)境和長(zhǎng)期增長(zhǎng)的預(yù)期。
故有投資者認(rèn)為，在資產(chǎn)下跌的情況下，加杠桿購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)就是非常不明智的事情，因?yàn)楦軛U放大一切，無(wú)論是資產(chǎn)的上漲還是下跌，都會(huì)被放大幾倍。房地產(chǎn)是幾倍杠桿的投資，而且時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十幾年，幾十年。當(dāng)價(jià)格趨勢(shì)性的下跌，人們最理性的做法就是降低杠桿，減少債務(wù)，縮減自己的資產(chǎn)負(fù)債表。人們更愿意還債，而不是借債。由于每個(gè)人都在降杠桿，縮減資產(chǎn)負(fù)債表，賣出資產(chǎn)，進(jìn)一步造成了資產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)性下跌。
