請站在投資角度看這個結(jié)論。

請站在當(dāng)下市場看這個結(jié)論。

請站在寧波未來20年看這個結(jié)論。

這三句話，請默念三遍。

1

寧波=寧波樓市。

請思考：

過去10年，寧波被杭州徹底超越。為什么？

未來20年，寧波的產(chǎn)業(yè)可否？會繼續(xù)落后否？

為什么寧波的房價依舊很高，動輒2萬-5萬？

購買力、產(chǎn)業(yè)、城市，如何繼續(xù)牛逼？

杭州在思考。寧波在思考。

投資客在思考。購房者在思考。土著在思考。

政府在思考。年輕人也在思考。

這是寧波的城市地形圖：

2

寧波給我的感覺：

干凈。比99%的城市都干凈，老城的天一廣場太干凈了。

第一大港。短時間不可撼動，但是上升空間不足。

制造業(yè)很牛。太平鳥、方太、得力、公牛、奧克斯、雅戈爾、杉杉、雙鹿、老板、羅蒙、博洋、海天、GXG、帥康……

120多個院士。不止屠呦呦。

大名鼎鼎的上海寧波幫。船王包玉剛、電影大王邵逸夫就不用說了，虞洽卿，很牛但有黑料，董浩云，跟包玉剛齊名，他有個兒子叫做董建華，倪光南、丁磊，也是響當(dāng)當(dāng)?shù)闹宋?。常凱申同志，應(yīng)該是寧波最知名的人士了。

科教文衛(wèi)非常拉胯，也就一個寧大。這是浙江省的通病。

年輕人很少很少，比成都、上海、杭州少了太多，很安靜，不熱鬧，我們幾乎把寧波的重要地方都跑了一遍，明顯比其他城市要安靜很多，尤其是年輕人。

制造業(yè)受到嚴(yán)重的影響。

總結(jié)一下：

寧波商人甲天下。

曾經(jīng)的制造業(yè)、五金業(yè)、服裝業(yè)、貿(mào)易港口甲天下。

寧波人超級有錢，甲浙江。

重視教育，非常干凈。

但是現(xiàn)在這個曾經(jīng)的海上一哥遇到了非常大的問題：

一是年輕人愿不愿意來的問題，

二是曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)如何升級的問題，

三是城市的發(fā)展方向問題。

尤其是產(chǎn)業(yè)，非常關(guān)鍵，沒有芯片、原材料不斷上漲、盈利模式的改變，甚至現(xiàn)在很多年輕人都不愿意做制造業(yè)，以及人民幣升值、原材料成本升值、運費漲價，疊加國際環(huán)境的惡化、制造業(yè)的惡化、疫情的惡化，都是非常大的問題。

3

寧波樓市。

1、最關(guān)鍵的一張圖：限購地圖。

2、最關(guān)鍵的3個關(guān)鍵詞：限購+限價+CBD+品牌房企。

一個一個來。

這是寧波最近5年限購范圍的變化，不管寧波的限購地圖如何變化，不管寧波的限購時間如何變化，請你務(wù)必在心中默念三遍：

主城第一，主城第一，主城第一。

這是2017年寧波的限購地圖：

這是2021年寧波的加強版限購地圖：

這是2022年寧波放松限購的地圖：

2021年版的限購地圖可以完全忽略不計，范圍太大，沒有任何意義。

2017年和2022年的限購地圖最有價值，直接圈出了寧波最具購買價值的板塊，當(dāng)然了寧波也很聰明，在5年后納入了兩個新的板塊，一個是莊市（自住可，投資不可），一個是東部新城（自住亦可，投資亦可）。

最關(guān)鍵的3個關(guān)鍵詞：限購+限價+CBD+品牌房企。

限購。

限購不必說了，稀缺的才是最珍貴的，越是不讓你買越是有價值。

限價。

限價更不用說了，高新區(qū)的萬科沐拾里、保利錦上印均價3萬6-4萬之間，周邊二手4萬2-5萬，倒掛3000+；老江東的綠城春熙云境、榮安文瀾望莊、濱江城投望品限價3萬8左右，周邊二手房動輒4萬5以上，倒掛5000+；海曙區(qū)的中海新芝源境、東部新城的金隅金郡府、東部新城南的華潤文瀾府、灣頭的中海萬科建發(fā)的市場認可度都非常高。

CBD。

CBD，嚴(yán)格意義上，三江口/天一廣場已經(jīng)老化，但是考慮到主城地緣強大的購買力+非常成熟的配套+日月湖/外灘的城市精華，姑且把天一廣場算作CBD板塊。

大牌房企。

我想強調(diào)的不只是安全，更是一種信任溢價，這包括了產(chǎn)品上的溢價，規(guī)劃上的溢價，服務(wù)上的溢價。

最典型的案例就是海曙老城的兩個樓盤：中海新芝源境和維科新芝望府，兩個樓盤離得非常近，當(dāng)然了，中海的整體環(huán)境比維科要好點，但是中海的產(chǎn)品設(shè)計太饞人了，全部都是鋁板設(shè)計，典型的改善產(chǎn)品，大戶型、豪裝、地段非常不錯，市場去化非常好，但是維科作為本地房企，產(chǎn)品設(shè)計非常老套，去化也很一般。

奧體、萬達、甬江北、丁家灣、南塘也是自住為主，投資為輔。

長豐灣頭老江東高新海曙老城，自住最舒服，但除了倒掛之外，未來升值一般，一是幾乎沒地了，也沒法再往外拓展，二是購買力會不斷外溢，成熟城區(qū)會繼續(xù)老化，購買力會不斷外溢。

4

千萬不要去遠郊。

千萬不要圖便宜。

千萬不要去沒產(chǎn)業(yè)的地方。

環(huán)境不能當(dāng)飯吃。

請務(wù)必記住這4點。

北侖區(qū)現(xiàn)在有地鐵，但請你放棄。

鎮(zhèn)海區(qū)未來有地鐵，但請你放棄。

高橋鎮(zhèn)、姜山鎮(zhèn)、集士港鎮(zhèn)、方橋、五鄉(xiāng)鎮(zhèn)有（規(guī)劃）地鐵，但請你放棄。

慈城新城、開洋經(jīng)開區(qū)環(huán)境非常不錯，但請你放棄。

這些板塊正在降價。

非要地緣自住，或者工作在這里，可以買，但是但凡有欲望、有更好的選擇，請務(wù)必選擇更好的主城，哪怕面積小點，哪怕房齡老點，哪怕主城偏點。

最典型的案例是：

姜山鎮(zhèn)，有地鐵3號線，有海港城，但是片區(qū)界面很一般，全部都是小廠房，越秀毛坯2萬4，周邊的祥生潮起云悅2萬7，現(xiàn)在很難賣；

慈城新城，有地鐵4號線，有湖景，環(huán)境非常不錯，但是板塊內(nèi)的城投慈水心境、龍光玖譽慈郡、敏捷、萬科都現(xiàn)房了，也不好賣；

鎮(zhèn)海區(qū)高中非常非常牛逼，但是駱駝板塊內(nèi)的龍光和綠城去化都不好，哪怕南部的莊市已經(jīng)非常成熟。

北侖區(qū)的新碶、大楔、霞浦，有鳳凰新城等概念，也不好賣。

東錢湖是富人區(qū)，環(huán)境非常不錯，但市場再熱再涼與主城無關(guān)。

5

寧波市場貴，但很扁平。

貴，距離主城15公里單價2萬以上，最貴二手房小區(qū)泊璟廷8、9萬，僅僅這兩個指標(biāo)，能超越的準(zhǔn)一線+二線省會城市中只有南京、廣州、杭州、成都能做到，天津都做不到。

一等的綁裝修+車位，二等的綁豪裝，三等的綁簡裝，四等的平價銷售，五等的降價銷售。越難買，越買不到，越限制你，你就買哪個。

最有價值的項目最難買。東部新城東的金隅沒有優(yōu)惠，華潤映東華府限價3萬6綁定裝2000裝修，老江東的榮安、濱江需要綁定車位，為什么？因為難，所以門檻高。

寧波市場整體不好，一是大環(huán)境不好，去年的加碼政策雪上加霜，二是限價會越來越高，市場走穩(wěn)是大勢所趨，三是遠郊成了老大難。

市場很松：首套30%、二套40%，限購放松，限購5年改2年，2年社保/個稅可以一次性補交，政策非常寬松，利率也很低，自住的還是可以買的。

六普到七普，寧波從760萬到940萬增加了180萬，看似很多，但增加到海曙、鄞州、江北的只有100萬人，相比于杭州300多萬人，明顯吸引力不強，市場還是地緣性市場，自住為主，放眼全國投資性價比一般。