9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)通知，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布2022年第30號(hào)公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

綜合來(lái)看，現(xiàn)在提振房地產(chǎn)政策的力度已經(jīng)非常大了，那么，這對(duì)購(gòu)房者會(huì)有什么影響呢?

一個(gè)剛需購(gòu)房者，看到這些政策，肯定是高興的，但他仍然會(huì)觀察。

首先，他會(huì)看各大城市的情況?，F(xiàn)在不少地方已經(jīng)出臺(tái)了房地產(chǎn)提振政策，力度不可謂不大，所以，他會(huì)看看其他城市的情況，來(lái)判斷新的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響。房子是資產(chǎn)，資產(chǎn)有買漲不買跌的特性。目前房?jī)r(jià)還處于深度調(diào)整階段，價(jià)格還是處于僵持甚至下降階段。所以，他很可能會(huì)持幣待購(gòu)，觀察一段再說(shuō)。一旦房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)就進(jìn)入市場(chǎng)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，他肯定愿意等待一段時(shí)間，到時(shí)候，同樣的房子更便宜，何樂(lè)而不為呢?

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌趨勢(shì)與地域相關(guān)。這也是人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策的原因。根據(jù)最新的差別化政策，如果購(gòu)房者是在一線城市，這個(gè)政策對(duì)當(dāng)?shù)責(zé)o效，但價(jià)格上漲，符合買漲不買跌的心態(tài)，他如果是剛需，不存在收入預(yù)期問(wèn)題，仍然可能會(huì)購(gòu)房。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，至少有23個(gè)城市符合條件，其中，二線城市8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)。三線城市15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)等。這些城市屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大或持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的城市。但在這些城市，信貸政策是否能壓過(guò)地域經(jīng)濟(jì)的影響，還有待觀察。

購(gòu)房者除了觀察市場(chǎng)情況，最重要的，還是要看自身情況，他可能會(huì)看看自己的收入如何，因?yàn)楝F(xiàn)在的收入，以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期，關(guān)系到他將來(lái)是否可以持續(xù)地負(fù)擔(dān)房貸。購(gòu)房者對(duì)未來(lái)預(yù)期不好，不會(huì)輕易加杠桿，即便他也沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題，一切都決定好了，準(zhǔn)備買房，還有個(gè)事情會(huì)影響到他的態(tài)度，那就是在“保交樓”背景下的不確定心態(tài)。所以，對(duì)于期房，購(gòu)房者會(huì)有擔(dān)憂。這也會(huì)影響到他的決策。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)本身是有彈性的，它自身會(huì)努力消化不確定性。值得一提的是，當(dāng)下市場(chǎng)，最稀缺的是信心，而信心有傳遞性。有專家表示，從近期熱點(diǎn)城市“一城一策”信貸和限購(gòu)等政策看，紓困力度不小，但需求端的市場(chǎng)預(yù)期并沒(méi)有得到明顯的緩解。所以，需要更強(qiáng)有力政策。通過(guò)進(jìn)一步降低房貸利率，降低購(gòu)房特別是首套房成本，以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，提高入市的剛需。

由此，不能把市場(chǎng)心態(tài)當(dāng)作一個(gè)機(jī)械的事物，而要當(dāng)作一個(gè)有機(jī)的、相互影響的整體，從這個(gè)角度，提振心態(tài)或許應(yīng)該著眼全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)政策將信心層層傳遞下去。

（南方都市報(bào)，作者劉遠(yuǎn)舉）