作者：老船長

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9月30日，對中國房地產(chǎn)來講，總顯得那么特殊。

2014年9月30日，央行松綁“限貸”，購買首套房的最低首付比例為30%，利率下限為貸款基準利率的0.7倍；有1套住房并已結(jié)清的，再次貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

這就是名載史冊的“930新政”。

從此之后到2018年，中國房地產(chǎn)市場開啟了新一輪，也是歷史上最高光的一輪行情。

在每次調(diào)控寬松潮，每年的“金九銀十”都是最黃金的時刻，必須好好把握。

2022年9月30日，歷史幾乎重演。

先是在9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

也就是，在目前房貸利率4.15%的下限前，部分城市還可以再次下調(diào)首套房貸利率。

這一波的房貸利率下限，跌破4%已經(jīng)成為現(xiàn)實。

可以說是，中國房地產(chǎn)史上最低利率了。

什么樣的城市才符合條件呢？

僅針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市

把國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)調(diào)出來一看，就是下面這23個城市了。

盡管城市數(shù)量并不多，但對這些城市，尤其是8個二線城市來說，房地產(chǎn)的底必須托住，不能再往下砸了。

很快，有城市已經(jīng)出手了。

山東濟寧，已經(jīng)把房貸利率下限調(diào)整到了3.95%。

相信很快就會有更多城市跟上。

轉(zhuǎn)眼來到第二天的9月30日，又是兩個重磅政策發(fā)布。

財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，公告指出：

自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

指向也很明白：年底前，盡快激活改善需求。

然后，央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

指向同樣清楚：除了商貸，盡快激活公積金貸款。

最利好的，是公務(wù)員、國企、事業(yè)單位群體。

畢竟，托底這事得有人帶頭啊。

三大重磅政策齊發(fā)，透露出兩個信號：

時間緊迫，四季度的房地產(chǎn)表現(xiàn)，極為關(guān)鍵。

全局救市，還得上面大幅寬松。

接下來，就看市場表現(xiàn)了。

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而之所以需要上面出手，還是因為各地方密集出臺的調(diào)控政策，效果不咋的。

2022年前7月，209省市已出臺385次放松政策，其中需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及放寬預售、放松預售資金監(jiān)管、放松土拍等。

每天你都能看到，某個城市在放松樓市的消息。

放松的消息滿屏飛，但不代表救市的效果就好。

前8個月，全國商品房銷售數(shù)據(jù)一再下滑，無論是銷售面積還是銷售額，從4月份以來的跌幅，就沒有低于20%過。

到8月份，也不過還是在橫盤。

城市的房價表現(xiàn)，也沒什么起色。

中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的9月百城房價指數(shù)，給了答案。

全國100個城市新房平均價格為16200元/平方米，已連續(xù)3個月下跌。

環(huán)比上漲的城市44個，下跌的城市多達56個。

100個城市的二手房，9月平均價格15970元/平方米，已連續(xù)5個月下跌，且跌幅逐步擴大。

環(huán)比上漲的城市只有29個，而環(huán)比下跌的城市多達71個。

整個三季度，100個城市中，新房價格累計下跌的有62個，比二季度增加了7個。二手房價格累計下跌的城市73個，比二季度增加了13個。

而哈爾濱、昆明、南寧等20個城市，無論是新房還是二手房，從年初以來就沒漲過。

9月份的成交面積，無論是一線還是二三線，更是清一色的同比下跌。

數(shù)據(jù)已經(jīng)說明了一切，無需多言。

“金九”已經(jīng)沒了，“銀十”必須托住。

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高層出臺如此多的重磅政策，就是要營造最寬松的購房環(huán)境。

而樓市需要反彈，最關(guān)鍵的還是在于：

購房者的信心還沒有恢復。

對普通人來講，買房的難處在于兩點：首付款，房貸。

一個是購房的門檻負擔，一個是長期的還貸負擔。

目前的各種救市政策，救市針對這兩點。

首付款不夠？降低首付門檻，從40%降到30%，再不行降到25%。甚至，還給你一定的補貼。

房貸負擔太大？降低利率，從4.3%降到4.1%，23個城市甚至可以突破4%。

一切都是為了營造最寬松的購房環(huán)境。

但市場的恢復，需要時間。

最直接的影響因素，疫情的沖擊還沒有結(jié)束，也不知道什么時候結(jié)束。

盡管三季度，疫情沒有大面積爆發(fā)，但現(xiàn)在這種不確定性，讓經(jīng)濟陷入時起時停的“閃爍”狀態(tài)。

而疫情最大的沖擊，還是人們收入的下滑，以及由此帶來的消費低迷。

二季度，31省的人均收入增速，除了西藏超過10%，30個省市的增速都在7%以下，19個省市在5%以下。

而上海、吉林，受沖擊最嚴重，都變成了負增長。

即便是北京、廣東、江蘇、浙江，增速也都不超過5%。

這和以往的動輒8%、9%，差距明顯。

當中國最發(fā)達的地區(qū)都面臨如此局面，一旦遭受疫情沖擊，中小城市的居民收入情況可想而知。

當收入無法穩(wěn)定，購房的信心很難一時間恢復。

關(guān)鍵節(jié)點過后，期待會有所改變。