房地產(chǎn)最近低迷的氛圍下，本沒有什么新鮮事，房企如坐針氈，炒房客們相約法拍房市場，老百姓自己的房子也沒有什么流動性，大家已經(jīng)失去了討論房價的熱情。無論是房企還是普通的購房者對整個房地產(chǎn)未來的走勢都比較迷茫，直到看了《財經(jīng)》雜志總編輯王波明與黃奇帆關于房地產(chǎn)發(fā)展方向的一段采訪才豁然開朗。

都知道黃奇帆是學者型的官員，不僅把重慶的房價控制得很好，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有著深入的研究。只是在房地產(chǎn)泡沫的巔峰期，各類牛鬼蛇神眾多，投機之風盛行，在暴富夢面前大多數(shù)人都在爭當鴕鳥，刻意屏蔽理性的聲音。

泡沫過后，再來聽黃奇帆對整個房地產(chǎn)發(fā)展脈絡的梳理以及對房地產(chǎn)未來發(fā)展方向預判真是撥開云霧見真身。很佩服這么一位老者，脫稿的情況下能這么系統(tǒng)的，邏輯清晰的講清楚中國房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀問題，非常值得一看。

本次筆記整理約3800字，值得每一位投資房產(chǎn)以及關心房價的朋友耐心讀完。

（黃奇帆對話原文）

1990年每年造的房地產(chǎn)面積 1000萬平米，2000以來房地產(chǎn)商市場化建房面積達到 1億平米，到了2010年房地產(chǎn)商建的房子面積達到10億平米，2017年中國房產(chǎn)商當年建設的房地產(chǎn)面積達到17億平方米，達到頂峰不再增長，30年高速發(fā)展的階段

眼下中國房地產(chǎn)，進入新階段，指標出現(xiàn)了拐點：

第一個指標：大家基本認為14億人口是天花板，人口逐漸在減少。

第二個指標：中國的城市化率已經(jīng)達到65%，幾乎等同于歐洲、美國的75%，中國的城市化率實際上是把農(nóng)村里的青年人和中年人抽出來，再增長的話5-6%到頭。

第三個指標：中國的老齡化已經(jīng)達到20%以上，到了2030年會達到30%以上，甚至2050、2060會達到40-50%都有可能， 老齡人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多會退出許多房子來。

這三個指標都會影響住房結(jié)構(gòu)，對新房子的需求會大幅下降。

第四個指標：中國房地產(chǎn)商手中造好的房子，一年以上沒有買掉的有6億，這就是一個庫存，中國老百姓買下的房子沒有住的，即投資房占比20%，中國總的房屋有400億平方米，90年后以來新建的商品房在老百姓手中的有300億平米，這300億平方米有60億是空關閑置的。

這種閑置每年漲20-30%，5年翻一番，手里有1-2套房子閑置的人在房價漲價的預期下也不怕，房產(chǎn)商房子沒有賣掉，但是房子在漲價，他會覺得房子沒有賣點反而劃算；

但是房價如果不漲了，這個庫存就會造成積壓，需求會大幅萎縮。

第五個指標：整個中國目前人均住房，19年統(tǒng)計時48平方米，到了2020年已經(jīng)漲到50平方米。全世界發(fā)達國家里，歐洲、美國50平米人均就是天花板；40年前我們?nèi)司?平方，現(xiàn)在變成50平方，上了天花板。這個再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出來了。

第六個指標：年度的投資，2000年時1億平米，到了2010年是10億，到了2016-2017是17億平米，這17年里面造房的建設量漲了16倍。20年翻了4番，也是個天花板了。

2020年，全世界新建的房子就是20億平方（除中國之外），而中國就造了17億平米；接近全球的一半。中國只占全球人口的20%憑什么要造全球?qū)⒔话氲姆孔樱胰司幼∶娣e已經(jīng)達到50平米，天花板的水平。國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有任何高速增長的內(nèi)在需求了。

三個指標是人口指標在吐出需求，三個指標是人均居住面積和建設量也好都嚴重過剩。

第七個，中國的土地價格和房地產(chǎn)的價格，翻了四番，上海最貴的地方衡山路那時候的房價是6000多塊，算7000塊。漲了20倍的話也是14萬每平；在北京王府井最高的地段，你用20年前去計算，現(xiàn)在總歸也是16倍以上；現(xiàn)在你講新疆、烏魯木齊二道橋2000年時是700快一平方，20年后一萬幾到兩萬每平米了。全國在原來的基礎上，20年翻了四番，土地價格每畝從100萬，變成1000萬，變成2000萬，也是十倍十幾倍的漲；當一個地方二十年翻四番的趨勢存在的時候，所有房產(chǎn)商都會囤房，那怕造了房子賣不掉，過個5年也會炒地，所有大家都不怕庫存，不怕規(guī)模，然后拼命的融資貸款，這個規(guī)律前面20年如此；7個指標，這個溫床，給寵出來的，給慣出來的。。

第八個指標，危舊房改造的指標，基礎設施建設大規(guī)模的也差不多了，沒有這個需求了。

第九個指標，城市的學校、醫(yī)院也到頭了，現(xiàn)在大學過剩了。80我們大學生在校生的占地，人均只有10平米，教育部當時定了一個制度，大學在校生，人均學校占地50平方米。現(xiàn)在真?zhèn)€中國 3000多個大學，人均50平方已經(jīng)到了。所以也不需要再擴張，也不需要變成4000所大學。教育公共設施也到頭了。

第十個指標，金融，房地產(chǎn)金融；中國的房地產(chǎn)商負債率都在90%。全世界你總不能零資產(chǎn)。房地產(chǎn)商的杠桿從10%、20%到80%、90%的負債率基本上也上了天花板。在過十年也不會變成105%的。在這個意義上，不管是舉債，還是公共基礎設施，還是就成改造，還是房地產(chǎn)的四、五個指標，還是老年化城市人群，這個概念到這，可以這么說，新階段，新常態(tài)要出現(xiàn)了。

現(xiàn)在我們說房地產(chǎn)出現(xiàn)困境，有人把他歸結(jié)我們是我們地方政府呀，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，過頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不公平的，不合理的，是不對的。你要從終極的供需求關系，這30年的演變來看，它不是政府調(diào)控過頭，造成現(xiàn)在的困難，因為房地產(chǎn)上1985年1990年，或者1995年，或者2005年到2010年，他們都是這么的行為方式。

為什么當時不破產(chǎn)，現(xiàn)在這些龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？就是當你這樣的行為方式，在90年代末，新世紀初到2010年，在擴張的時候，在5年翻番，10年翻兩番的勢頭下，他們的高舉債，高周轉(zhuǎn)，超級大盤炒地皮，造樓盤都是可以循環(huán)的。但是到了這會兒，你繼續(xù)一根筋的按照這個邏輯來你就要碰壁了。這個就要做理性的分析，客觀形勢。

那么下一步今后5年，10年，中國房地產(chǎn)開發(fā)的新常態(tài)，房產(chǎn)商運行方式的新常態(tài)，就應該出現(xiàn)5個調(diào)整。

第一， 一定要明白全世界的房地產(chǎn)商，包括歐洲、美國的房地產(chǎn)商沒有超過50%的，香港的房地產(chǎn)商全部的負債率不超過40%，中國到了80%、90%。是過去的這個三高：地價、房價、市場需求量，20年翻了三、四番，那么一旦這個需求沒有了，它們就會進入到一個新常態(tài)，負債率會從90%到80%到60%，50%甚至40%。也就是我們現(xiàn)在的三條紅線，負載率不高于70%，是因為他們都在80%，90%，我們提了個70%。等到它們自己一旦要降下來，70%也擋不住它，它自己會往50%，40%上降了。這是一個。

第二， 高地價的買地，大樓盤的造房，造成大量庫存的這種狀態(tài)會收斂，會事實就是的根據(jù)市場需求結(jié)構(gòu)性的開發(fā)，

第三， 就房產(chǎn)商跨界，又搞金融，又搞商業(yè)，又搞制造業(yè)，覺得房產(chǎn)商賺了錢以后，就可以到處去搞的，這種術(shù)業(yè)有專攻，它們就不再胡鬧了。這個方面也會收斂。

第四， 房產(chǎn)商亂生子公司，房產(chǎn)商多如牛毛，這個狀態(tài)會減少，中國房地產(chǎn)公司獨立法人的有9萬個了。那么我們9億城市人口，1萬人一個。那么整個美國的房產(chǎn)公司，法人登記的。造房子開發(fā)房子的開發(fā)商沒超過500個。中國的開發(fā)上比全世界的開發(fā)上加起來都多。以后中國的房產(chǎn)商用不著這么多。有1萬個不得了了。今后十來年，9萬個房地產(chǎn)商會變成1萬個，法人登記里不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉(zhuǎn)行，關閉等。

第五， 房產(chǎn)商的賣房，就不是那個造100萬平方米，賣100萬平米的大周轉(zhuǎn)，以后就可能變成了造50萬平方米，有25萬是商品房賣掉的。有25萬是商業(yè)性的租賃房。就變成商住，長租公寓銷售。面對資本金的變大，恰恰是商住兩用，他就變成了負載率就下降了。什么概念呢？一旦是租賃，它的租金就可以去發(fā)ABS（資產(chǎn)支持證券化）債券，REITS債券一發(fā)，資產(chǎn)市場的債券資本就來了，覆蓋它一半的資本。然后銀行的貸款，造房子，賣房子又產(chǎn)生一半的資本，反而變成了一個均衡，

這個五個變化，會是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)，所以你一點不要擔心，這一次的房地產(chǎn)陣痛，這個陣痛恰恰是中國房地產(chǎn)發(fā)展到了這一步，必然帶來的一個拐點，拐點過后是房產(chǎn)商良型循環(huán)的開始，而且這個開始不僅僅是靠政府約束。政府約束是一個導向，政府哪怕拼命的約束房地產(chǎn)開發(fā)商，房產(chǎn)商還是5個炒，5個大周轉(zhuǎn)。到了土壤轉(zhuǎn)軌的時候，他自己就會轉(zhuǎn)到我剛才說的五個狀態(tài)，政府在旁邊又正常的進行引導，這個時候真正房子是拿來住的而不是炒的。良性循環(huán)這個土壤一到位，我們今后十年的房地產(chǎn)狀態(tài)就會進入良性狀態(tài)。沒有這樣一次痛苦的陣痛，房產(chǎn)商的行為方式是轉(zhuǎn)不過彎來的，

房地產(chǎn)未來的投入量會逐年消減，同時房價增長的幅度會低于gdp的增長率，跟以前5年翻一番，10年翻兩番這個勢頭就拐過來了。并沒有說他5年跌一半，10年跌兩半，沒這個概念，因為房產(chǎn)總有折舊，折舊的話我們?nèi)绻?50億平方米，每年折舊2%或者1.5%，差不多折舊就是10億平方米，你不要去造20億平方米，這個時候形成的課循環(huán)的持續(xù)的狀態(tài)，就是以折舊狀態(tài)為平衡，宏觀來說有個大體平衡。

我們現(xiàn)在對眼下，對房產(chǎn)商崩盤也好，或者有一些暴雷也好，由于房地產(chǎn)的形勢出現(xiàn)了拐點，他怎么適應，一下子怎么辦呢？大體上應該這么說，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，占gdp 5%-10%的分量，增長可以影響到你10%，負增長也影響你10%，一上一下就是20%，所以房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)要穩(wěn)定，第二房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，中國老百姓的財富60%是房產(chǎn)也該穩(wěn)定。第三房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，里面大量的按揭貸款，它崩盤的話對金融機構(gòu)也是問題。第四房地產(chǎn)還和大量的供應鏈上的工業(yè)企業(yè)相關，它是龍頭產(chǎn)業(yè)，帶動幾十個工業(yè)的銷售，產(chǎn)品，消費品。

追求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，不大起大落，就是在限制土地價格，房產(chǎn)價格，建設量炒作翻番。對政府來說，當下呢，對這些困難的房產(chǎn)商我們不是簡單的要去救，一旦它要崩盤，它的債務就實際上進入破產(chǎn)重整的保全。他的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權(quán)人的。這個債權(quán)人包括銀行，包括非銀行或者老百姓，集資款的債主，也包括老百姓買了按揭貸款的房子，還沒有拿到房，他也是個債權(quán)人。還有許多施工隊，施工欠款。如果簡單讓它破產(chǎn)，造成社會震蕩，所以怎么樣使得它軟著陸，就要用重組的辦法，重組是一切危機中解決危機重要的軟著陸的一種方法，

這種重組有5種：

第一：大型的房地產(chǎn)商，出了問題的房地產(chǎn)上自救，自我重組，壯士斷臂，保存最主要的一個機體。不使得整體上癱瘓。

第二：優(yōu)勢的房地產(chǎn)商，沒有出問題的房地產(chǎn)商，去收購，兼并、重組出問題的房產(chǎn)商

第三：國有資本運營公司也可以拿出它的資本金成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)商去收購兼并。

第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過去10年5年批租給的房產(chǎn)商的地可以根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，打個折回購，

第五、房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房，這也是一種。

總之，五管齊下，那么為了穩(wěn)住局面，這個五個渠道進行重組的時候，當然要資金，這種資金國家可以專項債，或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅線里，算體外循環(huán)。

平穩(wěn)落地，軟著陸，房地產(chǎn)商也好，政府的調(diào)控方式也好，都會隨著新的形勢，進入良性循環(huán)的狀態(tài)。