人口人口人口！

房地產(chǎn)行業(yè)中，大家常說的是：短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。什么意思呢？就是判斷房地產(chǎn)在某個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)前景時(shí)，短期漲跌要看金融政策的導(dǎo)向，中期漲跌要看這個(gè)區(qū)域的地理位置和是否為主要發(fā)展趨勢(shì)，長(zhǎng)期的說是看人口的增量。

很多人回答房產(chǎn)稅啊國家政策啊這都是短期漲跌，有人覺得供大于求其實(shí)根本還是“求”在銳減。所以房?jī)r(jià)下跌的真正原因在于：長(zhǎng)期來看人口正在面臨或者說已經(jīng)開始下降。

我身邊很多90后的同事，單身和離異的越來越多。很多80后也不準(zhǔn)備要二胎。感覺現(xiàn)在社會(huì)就像多年前，外國人做過的一個(gè)白鼠實(shí)驗(yàn)，不愁吃穿到最后也都失去了生育的欲望。還是希望能有一些提高人民生育意愿的政策和在教育上做一些思想轉(zhuǎn)變吧[祈禱]

首先是人口，老齡化加劇，我認(rèn)識(shí)的老濟(jì)南的朋友，很多家里都是有幾套房，有的姥姥兩套，奶奶兩套，父母都是獨(dú)生子女。

還有就是濟(jì)南的宜居指數(shù)不高，外地的來濟(jì)南，停個(gè)車都費(fèi)勁。

供大于求！這肯定是主要原因。按照市場(chǎng)現(xiàn)律，任何供不應(yīng)求的商品都不會(huì)降價(jià)，只會(huì)升值。在賣落不賣漲的傳統(tǒng)市場(chǎng)觀念的驅(qū)駛下，現(xiàn)在商品房、二手房、出租房、長(zhǎng)壽房、遺產(chǎn)房等集體打包拋售，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的沖擊。其他的重要原因，當(dāng)屬濟(jì)南被列為下一批征繳房產(chǎn)稅的城市之一，原來漲價(jià)時(shí)捂盤待售，待價(jià)而沽的開發(fā)商，多套房產(chǎn)擁有者肯定坐不住了，按規(guī)定多套房產(chǎn)，每年最多按房?jī)r(jià)20%收房產(chǎn)稅，誰架得住。不抓緊在房產(chǎn)稅實(shí)施前拋售，那是腦子進(jìn)水了。當(dāng)然，只有一套房子的草民百姓基本不收稅，用不著著急賣房?？磥韲易シ孔又荒茏〔荒艹吹臎Q策，是下死把了。

物以稀為貴

第一，樓市購買力下降。

開年受疫情的沖擊，很多中小企業(yè)被迫倒閉，尤其一些餐飲業(yè)，服務(wù)行業(yè)，企業(yè)倒閉之后，員工被迫失業(yè)，而一些勉強(qiáng)生存下來的企業(yè)，多數(shù)也在降薪裁員，就從我身邊的朋友來看，被裁員的，被無故開除的，確實(shí)不在少數(shù)，被辭退后，重新找到的工作，薪資待遇還不如之前，收入降低之后，購房能力減弱，房企為了消化庫存，只能降價(jià)來迎合剛需的購買力。

第二，房?jī)r(jià)收入比過大。

我國房?jī)r(jià)上漲了20多年，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通居民的購買能力，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院給出的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)收入比均值已經(jīng)達(dá)到了13.3，而在發(fā)達(dá)國家，房?jī)r(jià)收入比超過 6 就可以視為泡沫區(qū)。我國是國際合理水平的2倍還多，足可見我國樓市泡沫有多嚴(yán)重，樓市泡沫越吹越鼓，不僅增加了居民買房的難度，降低了百姓的生活幸福感，還擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響著我國的國際競(jìng)爭(zhēng)力，所以高房?jī)r(jià)現(xiàn)象必須被遏制。

第三，開發(fā)商資金鏈緊張。

今年開發(fā)商資金緊張主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，其一銷售回款難，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1到8月份43家房企銷售目標(biāo)完成率均值為60.74%，其中富力地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)完成率不及五成，而綠城中國的銷售目標(biāo)完成率不到40%，房企銷售目標(biāo)完成率不樂觀，說明房企項(xiàng)目回款情況不佳。其二融資受限，今年雖然國家多次降準(zhǔn)降息，但是銀保監(jiān)會(huì)早已堵死了違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的口子，而且為了降低房企的負(fù)債規(guī)模，增強(qiáng)房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，上月住建部和央行聯(lián)合發(fā)文，要求加強(qiáng)對(duì)房企的資金檢測(cè)和融資監(jiān)管。其三房企將迎來還債高峰期，房企償債壓力驟升。三個(gè)因素疊加，現(xiàn)在房企資金鏈非常緊張，為了緩解資金壓力，房企只能是以價(jià)沖量。

第四，多套房持有者開始撤離。

今年多地傳來二手房掛牌量猛增的消息，其中拋售房子的不排除有很多破產(chǎn)的小老板，但更多的是投機(jī)者和炒房客，看到樓市開始下行，為了避免越虧越多，選擇及時(shí)套現(xiàn)離場(chǎng)，把資金投入其他更賺錢的項(xiàng)目，隨著炒房客撤離，二手房供應(yīng)量猛增，也會(huì)對(duì)新房?jī)r(jià)格造成沖擊。尤其是今年這種沖擊效果更明顯，因?yàn)橐咔橹路科蠼?jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)加劇，很多人為了避免買到爛尾房，都轉(zhuǎn)而去買現(xiàn)房或者二手房。

總之，今年房?jī)r(jià)下跌，跟特殊的時(shí)代背景有著密不可分的關(guān)系。

因?yàn)橄揞~購買！你把這個(gè)放開再試試？

生產(chǎn)過剩，市場(chǎng)供需，政策導(dǎo)向