本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

行駛到距離?；◢u還有三公里的濱海大道上，目之所及除了藍(lán)天、椰林，還有稍顯空蕩的車(chē)道。

“以前剛開(kāi)島那幾年，從高速路口就開(kāi)始堵了，到濱海大道這里六條車(chē)道都堵死，?；◢u地下停車(chē)場(chǎng)也停滿(mǎn)?！?span id="0drw72u" class="wpcom_tag_link">儋州當(dāng)?shù)爻鲎廛?chē)師傅王新對(duì)于這樣的場(chǎng)景還歷歷在目。

在海南，海花島的神話(huà)似乎無(wú)人不知，不少儋州本地人甚至能把這座人工島的十年開(kāi)發(fā)故事講得頭頭是道。今年年初，“?；◢u39棟樓拆除風(fēng)波”讓外界再度將目光聚焦在這座已經(jīng)開(kāi)發(fā)了十多年的島嶼上。

這是一座矗立在海南島西北角的巨無(wú)霸人工島，距離海南省會(huì)?？谝话俣喙?，總面積約7.8平方公里，是全球最大的人工島。

宛若盛放花朵形狀的海花島由三個(gè)離島式島嶼組成，其中1號(hào)島為囊括主題樂(lè)園、購(gòu)物中心、商業(yè)會(huì)展、餐飲休閑等的文旅服務(wù)區(qū)，2號(hào)、3號(hào)島則是以住宅、度假公寓、海濱別墅為主的居住區(qū)。

2021年元旦，在住宅銷(xiāo)售了六年之后，1號(hào)島首期商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入試營(yíng)業(yè)，整座島終于迎來(lái)全面開(kāi)放，本地人與外地游客將六車(chē)道的海濱路堵得水泄不通。當(dāng)時(shí)一組數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)?；◢u已累計(jì)投入約810億元。

不過(guò)如今，王新的載客生意清閑了不少。他說(shuō)，因?yàn)橐咔榉揽睾偷镜木壒?，每天搭載去?；◢u的乘客少了許多，“車(chē)道隨便你走。”

從濱海大道右拐進(jìn)入入島大道，車(chē)輛逐漸靠近?；◢u2號(hào)島。王新指著沿路被工業(yè)圍擋攔起來(lái)的工地，“里面是重新建造的入島大橋，之前是水泥路平鋪，造成海水不流通、污染海域環(huán)境，現(xiàn)在政府責(zé)令拆除重建，讓水域可以來(lái)回流通?！?/p>

王新感嘆，因?yàn)?span id="jym0oqo" class="wpcom_tag_link">開(kāi)發(fā)商的違規(guī)開(kāi)發(fā)行為，這幾年海花島的不少項(xiàng)目工程都經(jīng)歷了拆倒、重建的過(guò)程。

“那里就是被政府收回的海花島39棟。”臨近下車(chē)，王新指著遠(yuǎn)處一排臨海的建筑群說(shuō)道。

海花島39棟，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

39棟樓被層層圍住，不能停留、拍照

?；◢u工程在2009年正式啟動(dòng)，彼時(shí)正逢海南省填海造島的高潮，同時(shí)期填出了多達(dá)12個(gè)人工島。然而，自2017年中央環(huán)保督察組對(duì)海南省開(kāi)展第一輪督察，那些無(wú)序違規(guī)開(kāi)發(fā)的人工島項(xiàng)目被勒令暫停，甚至拆除。

在海南掀起的環(huán)保風(fēng)暴中，?；◢u2號(hào)島2-14-1地塊建設(shè)的39棟樓備受關(guān)注。

因違法取得規(guī)劃許可證，早在2020年5月儋州市就對(duì)?；◢u39棟住宅建筑下達(dá)停工、停售令；2021年12月，儋州市下發(fā)行政處罰決定書(shū)，要求開(kāi)發(fā)商限期十日拆除39棟住宅建筑，這在當(dāng)時(shí)一度引發(fā)不小的風(fēng)波。不過(guò)，到了今年4月，風(fēng)向再度變化，原本計(jì)劃拆除的39棟樓不再拆除，而是變更為“沒(méi)收”。

7月下旬，時(shí)代財(cái)經(jīng)來(lái)到上述39棟樓現(xiàn)場(chǎng)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到，幾排孤零零的建筑群矗立在海邊，四周沒(méi)有太多遮擋，其中靠近海邊的樓棟可以觀賞到一線(xiàn)海景。

?；◢u39棟現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

據(jù)觀察，靠近馬路的樓棟基本都是毛坯房模樣，外立面尚未完工；靠近里面的樓棟外立面則經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修，以白色調(diào)為主?，F(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有工人、塔吊在工作，只是凌亂堆放著一些鋼筋、瓷磚等建材，周?chē)还飪?nèi)同樣是荒無(wú)人煙的工地。

不過(guò)，想要靠近這臨海矗立的39棟建筑群并不容易。距離39棟樓仍有1.5公里左右處，有一排圍擋攔住了入口，上面赫然寫(xiě)著“施工重地 閑人免近”。即便走近圍擋內(nèi)，也不時(shí)會(huì)有保安騎著電動(dòng)車(chē)巡邏，要求不能停留與拍照。

被工業(yè)圍擋攔起來(lái)的?；◢u39棟，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

外圍路口處有臨時(shí)搭建的保安亭，一名身著黑色制服的保安告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，原本開(kāi)發(fā)商的保安人員已被調(diào)走，自己是政府指調(diào)過(guò)來(lái)駐守的人員。

“這（39棟）本來(lái)是?；◢u最后一個(gè)小區(qū)了，現(xiàn)在已經(jīng)歸政府下面的洋浦控股接管了。”?；◢u恒大物業(yè)人員張亮告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。據(jù)了解，洋浦控股為海南省批準(zhǔn)設(shè)立的省屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)，業(yè)務(wù)涉及工程建設(shè)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)等。

張亮透露，7月初還有領(lǐng)導(dǎo)過(guò)來(lái)視察39棟。至于此前購(gòu)買(mǎi)39棟房屋業(yè)主的處理結(jié)果，張亮則表示恒大已與328套售出房屋的業(yè)主都解除了購(gòu)房協(xié)議，可以選擇退款或者置換恒大全國(guó)其他項(xiàng)目。

“退款是按照業(yè)主之前買(mǎi)的價(jià)格退，不是按市場(chǎng)價(jià)，所以很多業(yè)主不高興。不過(guò)，恒大挨家挨戶(hù)上門(mén)處理，所以退款兩年前就都退完了。”張亮說(shuō)道。

沒(méi)收回去的39棟住宅將如何處理呢？

事實(shí)上，早在2020年儋州市政府要求39棟停工停售的整改方案中就提及，收回39棟住宅建筑全部轉(zhuǎn)為項(xiàng)目業(yè)主自用，所有房源堅(jiān)決不得用于銷(xiāo)售。彼時(shí)恒大海花島公司制定?；◢u39棟建筑后續(xù)處置方案顯示，確定轉(zhuǎn)型為酒店經(jīng)營(yíng)、辦公租賃、員工宿舍以及人才公寓等四種模式。

不過(guò)，就目前情況來(lái)看，處置權(quán)已不在開(kāi)發(fā)商手中。在走訪距離39棟最近的住宅區(qū)和商鋪時(shí)，有商鋪老板透露，39棟將被作為政府引進(jìn)高層次人才的人才安置房。

“下半年就準(zhǔn)備開(kāi)始往外銷(xiāo)售了，均價(jià)大概8000多元。”?；◢u中介李明也指出，39棟未來(lái)將用作人才公寓。在他看來(lái)，8000多元的均價(jià)放在海花島已經(jīng)算便宜了，“畢竟巔峰時(shí)，臨海高層要兩三萬(wàn)?！?/p>

房?jī)r(jià)腰斬，中介門(mén)店倒了一半

2015年12月，海花島正式對(duì)外銷(xiāo)售，恒大自稱(chēng)在全國(guó)投了將近8億元的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)。2號(hào)島業(yè)主梁華告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)鋪天蓋地都是?；◢u廣告，恒大還包機(jī)帶業(yè)主去海花島買(mǎi)房?！爱?dāng)時(shí)我們包機(jī)上的業(yè)主幾乎人手一套，老帶新還可以返1萬(wàn)元?！?/p>

據(jù)彼時(shí)恒大披露數(shù)據(jù)，?；◢u首日認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬(wàn)人，創(chuàng)造了122億元的銷(xiāo)售額。當(dāng)時(shí)，?；◢u首期公寓的開(kāi)盤(pán)價(jià)為5688元/平方米起，此后伴隨海南房地產(chǎn)的發(fā)展逐年上升，到了2020年?；◢u的新房?jī)r(jià)格已漲至2萬(wàn)元/平方米以上，景觀好的房子或者洋樓則逼近3萬(wàn)元/平方米，五年間漲幅超四倍。

“剛開(kāi)島那兩年，一堆人跑來(lái)?；◢u開(kāi)中介門(mén)店，一年能賺幾百萬(wàn)?！弊T鑫也是2016年來(lái)海花島開(kāi)中介門(mén)店的儋州本地人之一。他形容早期賣(mài)房跟“撿人頭”一樣，發(fā)傳單都能賣(mài)出房子，一套房能拿到3.5%的傭金以及不菲的成交獎(jiǎng)。

但自2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、旅游業(yè)受挫，海花島的房?jī)r(jià)不再堅(jiān)挺。“今年跌得更厲害了?！弊T鑫說(shuō)道。目前?；◢u一手房尾貨均價(jià)在1.7萬(wàn)/平方米左右，但二手房掛牌價(jià)則在1.1萬(wàn)元/平方米左右，甚至不少掛牌八九千元每平方米，與巔峰時(shí)相比已然腰斬。

“旺鋪出租”的中介門(mén)店，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售驟冷，?；?span id="owzh9b0" class="wpcom_tag_link">島上的中介生意也陷入慘淡。時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪中發(fā)現(xiàn)，2號(hào)島沿街的許多中介商鋪都大門(mén)緊閉，玻璃門(mén)上貼著用A4紙打印的“旺鋪招租”廣告；即便有的門(mén)店大門(mén)敞開(kāi)，里面也空無(wú)一人。

據(jù)譚鑫介紹，?；◢u最火爆時(shí)有100多家房產(chǎn)中介，但現(xiàn)在僅剩幾十家，一半都不到。“以前一個(gè)月就能賣(mài)8套、10套，現(xiàn)在全年才賣(mài)出十幾套，很多還都是海花島周邊的樓盤(pán)?！?/p>

同時(shí)，這些中介門(mén)店也面臨著被開(kāi)發(fā)商拖欠傭金的情況，“我被欠了40多萬(wàn)傭金，不抱希望了?！弊T鑫說(shuō)道。

同樣苦惱的還有急于脫手的業(yè)主和投資客們。李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，如今海花島2號(hào)、3號(hào)島上有超6萬(wàn)套住宅和公寓，其中超2萬(wàn)套住宅和公寓正掛牌出售。“很多業(yè)主委托賣(mài)房，接近本錢(qián)賣(mài)的都有，不過(guò)整體有價(jià)無(wú)市，流通性很差?！?/p>

其還指出，目前收房的6萬(wàn)多套房子中，僅有小部分早期銷(xiāo)售的房子有房產(chǎn)證，不少房子實(shí)際上是還未有房產(chǎn)證的更名房、協(xié)議房，這也讓二手交易存在更多風(fēng)險(xiǎn)。

?；◢u業(yè)主沈玲曾是恒大員工，2020年末以每平方米低于市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)元左右的員工價(jià)，買(mǎi)下一套住宅。原計(jì)劃等房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高將房子出售“小賺一筆”，但卻等來(lái)了海花島樓市突然遇冷。

“去年下半年就已經(jīng)掛牌了，但是看房的人不多，有些談到接近成交了，但是由于還沒(méi)有房產(chǎn)證等緣故，最后都沒(méi)成交?！苯衲觊_(kāi)始，沈玲又調(diào)低了掛牌價(jià)，已經(jīng)接近入手價(jià)，不過(guò)截至目前仍沒(méi)有賣(mài)出去。

下一步，沈玲計(jì)劃把房子委托給中介出租。同樣在掛售房子的梁華則不打算出租，據(jù)她了解，目前海花島上房子的租金都十分低廉，月租六七百元的民宿遍地都是，“一年租金不到兩萬(wàn)，還需要維護(hù)的費(fèi)用，并不劃算。”

2號(hào)島沿街商鋪，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

與大多數(shù)業(yè)主不同，梁華賣(mài)房的原因在于居住體驗(yàn)感不佳。2022年春節(jié)，梁華一家從北方來(lái)?；◢u過(guò)冬，但是刮風(fēng)下雨的天氣與她想象中溫暖如春的景象不同，“前兩年在三亞過(guò)冬就很舒服，氣候更好?！贝送?，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的很多配套都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，綠化、物業(yè)目前也是半癱瘓狀況，跟剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候完全不一樣，“太后悔了。”

梁華稱(chēng)，目前2號(hào)島上的商鋪入駐率不高，只能滿(mǎn)足基本生活，沒(méi)有任何其他娛樂(lè)消費(fèi)活動(dòng)?！半m然冬天過(guò)來(lái)住的業(yè)主不少，但是放在整個(gè)島里還是空空的，晚上仍然有些冷清?！?/p>

電費(fèi)交不起，燈光秀都縮水了

與稍顯冷清的2、3號(hào)島相比，游客不時(shí)來(lái)往的1號(hào)島則更有人氣。

作為旅游度假區(qū)的1號(hào)島，是?；◢u重點(diǎn)打造的板塊，按照規(guī)劃將擁有多達(dá)28個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)。2021年元旦，1號(hào)島首期業(yè)態(tài)啟動(dòng)試運(yùn)營(yíng)，風(fēng)情商業(yè)街、五國(guó)溫泉城、歐堡酒店等率先露面，代表著?；◢u正式對(duì)外營(yíng)業(yè)；隨后水上王國(guó)、海洋世界、希爾頓酒店也陸續(xù)落地。

1號(hào)島水上世界附近，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪發(fā)現(xiàn)，即便是暑假出游季的7月，但因?yàn)榘滋旄邷兀?號(hào)島各個(gè)游樂(lè)項(xiàng)目顯得格外冷清，接駁車(chē)空車(chē)穿梭其中。直到夜晚天色漸暗、氣溫沒(méi)那么滾燙，游客們才開(kāi)始出現(xiàn)在1號(hào)島上的風(fēng)情飲食街上，不少是全家老少出行。

與2號(hào)島上錯(cuò)落分布的不知名餐飲店不同，1號(hào)島商業(yè)街上匯聚國(guó)內(nèi)外知名的餐飲品牌，包括火宮殿、橋頭火鍋、楊裕興、太二酸菜魚(yú)、奈雪的茶等，以及香港勝記、喜粵8號(hào)等米其林星級(jí)品牌。不過(guò)，即便就餐高峰期，也未看到需要排隊(duì)就餐的情況。

風(fēng)情飲食街，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

“去年元旦剛開(kāi)的時(shí)候整條商業(yè)街都是人，我們店連續(xù)排了兩個(gè)月的隊(duì)，很多本地人都來(lái)島上旅游打卡，吃年夜飯?！蹦持B鎖品牌的門(mén)店經(jīng)理王驍說(shuō)道。

但受疫情反復(fù)影響，除了節(jié)假日，如今島上基本沒(méi)有什么門(mén)店需要排隊(duì)。對(duì)于晚高峰店里約一半的上座率，王驍表示已經(jīng)恢復(fù)得不錯(cuò)了，“就在7月份?；◢u剛封控過(guò)一輪，島上都看不到旅客?！?/p>

臨近8點(diǎn)，?；◢u1號(hào)島招商部陳厲的巡店工作也基本收工。在開(kāi)業(yè)的一年半時(shí)間里，令他印象最深刻的是去年8月份。“去年上半年剛開(kāi)業(yè)亮相，整個(gè)1號(hào)島人氣還是很旺，而且許多餐飲品牌都是海南首店，幾乎是海南的天花板了?！?/p>

而由于?？谝咔椋ツ?月1日開(kāi)始?；◢u進(jìn)入全面防護(hù)狀態(tài)。“從8月1號(hào)開(kāi)始，海花島的人流和生意斷崖式下滑，沒(méi)有任何過(guò)渡，9月才好一些。”

直到2022年春節(jié)，1號(hào)島才再次迎來(lái)旅游高峰。不過(guò)，陳厲稱(chēng)，相比第一年開(kāi)業(yè)時(shí)還是下降了三成左右；如今的暑期則恢復(fù)了五成左右。

“開(kāi)發(fā)商爆雷其實(shí)對(duì)?；◢u的旅游沒(méi)有什么影響，對(duì)于旅客來(lái)說(shuō)，只要游樂(lè)項(xiàng)目、餐飲店鋪、接駁住宿都開(kāi)著就夠了。”陳厲稱(chēng)，對(duì)于旅游業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的影響還是疫情防控和人口流動(dòng)。

而另一位?；◢u運(yùn)營(yíng)人員則表示，目前海花島還有不少重點(diǎn)項(xiàng)目沒(méi)有推出，包括大劇院、國(guó)際購(gòu)物中心、號(hào)稱(chēng)將“超越迪士尼”的童話(huà)世界?！巴?huà)世界遲遲無(wú)法開(kāi)業(yè)，除了疫情期間國(guó)外設(shè)備運(yùn)輸受影響，也與資金跟不上有關(guān)，很多建筑施工單位都不愿接受商票了?！?/p>

?；◢u上的物業(yè)員工張亮就透露，自去年下半年開(kāi)始，歐堡酒店、水上世界等項(xiàng)目都陸續(xù)裁員；同時(shí)島上時(shí)不時(shí)有工人維權(quán)，“今年過(guò)年前，39棟周?chē)灿泄と诉^(guò)來(lái)討要工資，1號(hào)島就更多了，很多項(xiàng)目現(xiàn)在也只發(fā)底薪?！?/p>

中介李明也表示，1號(hào)島的王牌項(xiàng)目燈光秀“現(xiàn)在都沒(méi)那么好看了”。據(jù)他了解，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拖欠電費(fèi)，一些耗電量大的燈光效果便取消了。

“海花島現(xiàn)在逐步被政府接管了，房產(chǎn)證也慢慢批下來(lái)了，爛尾樓、社區(qū)醫(yī)院、沒(méi)有建完的土地，這些都會(huì)處理好的?！崩蠲髡f(shuō)道，“再等兩三年吧，一切都會(huì)好的?！?/p>

（文中受訪者均為化名）