很多地產(chǎn)人，對未來都是非常迷茫，反復(fù)糾結(jié)是不是要轉(zhuǎn)行，雖然其他行業(yè)其實(shí)也就那樣，但就是在糾結(jié)是不是要轉(zhuǎn)行，因?yàn)榫退闶禽浾摰娘L(fēng)向已經(jīng)逐漸反轉(zhuǎn)，親身感受之下、全行業(yè)的風(fēng)還是涼涼的。
每個人人生路的方向選擇，取決于自己對未來的判斷，核心就是判斷未來地產(chǎn)行業(yè)會往哪里走。
這篇就是簡單聊聊如何判斷。
判斷的依據(jù)，有確定性的部分，以及不確定性的部分。
一、確定性
所謂的確定性的部分，我想分為兩點(diǎn)，一是調(diào)控的原則是“房住不炒”，二是未來全行業(yè)還是會進(jìn)一步降杠桿。
①這幾年，政策的定力在明顯加強(qiáng)，就算行業(yè)再困難，但“房住不炒”的原則從未變過，各地所有的救市辦法都只能在“房住不炒”的原則下想辦法，這就導(dǎo)致了各地的救市辦法沒法簡單粗暴、烈火烹油，只能旁敲側(cè)擊、出一些相對婉轉(zhuǎn)的辦法，當(dāng)然效果也就沒那么明顯。
相信“房住不炒”仍是未來幾年內(nèi)的政策基石，除非用新的原則比如“房穩(wěn)不倒”來替換，不然這應(yīng)該是一個非常強(qiáng)的確定性。
②全面降杠桿，雖然這是一種很明顯的緊縮行為，但是也反應(yīng)了高層對地產(chǎn)過于綁架經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。所以無論是開發(fā)商的三道紅線、還是銀行的兩條紅線、還是國企央企硬性降低負(fù)債率的要求，都是這一擔(dān)憂的反饋。
當(dāng)然降杠桿之下，房價(jià)和地價(jià)受到的沖擊最大，就和股市一樣，一旦沒有了配資，股價(jià)往往就會被打爆。不降杠桿的話，給高層的感覺就是壓力更大，危如累卵，就像美股一樣。
二、不確定性
所謂的不確定性，給我的感覺，就是①地產(chǎn)的歷史使命是不是還沒完成，②老百姓的錢包還能不能撐得住。
①大家都知道，土地財(cái)政為各地的發(fā)展提供了原始積累，但也引發(fā)了各地不斷累積的地方負(fù)債、抵押品基本都是土地，各地政府的消費(fèi)習(xí)慣也變得大手大腳，體現(xiàn)為大量的公務(wù)員隊(duì)伍以及寅吃卯糧的收支習(xí)慣。如果地產(chǎn)不行了，土地賣不掉，在不考慮轉(zhuǎn)移支付的情況下，突然斷糧，由奢入儉難，會不會引發(fā)更大的危機(jī)，比如地方政府停擺？
橫豎就是一句話，還要不要土地財(cái)政，如果還需要，那么地產(chǎn)的歷史使命貌似還沒完成，還要搞，但如果要搞起來，地產(chǎn)已經(jīng)那么冷了，要重新把冷灶燒熱，需要的政策支持，不是一點(diǎn)點(diǎn)的。
②房地產(chǎn)是買賣，最終的落位是老百姓，既然帶著市場屬性，那么就已經(jīng)要考慮老百姓的錢包是不是能撐住。當(dāng)然，老百姓有沒有錢，和他們的收入息息相關(guān)，收入又和經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)。
就看未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不是還ok，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入目測可及得穩(wěn)步提高，那就算給地產(chǎn)再多的限制，房地產(chǎn)還是一個能撐得住的行業(yè)，畢竟幾乎所有人都有意愿不斷改善自己的居住水平，限制改善的唯一理由就是干癟的錢包。
講完了評估邏輯，我也不提結(jié)論了，每個人對照著看看，理一理自己的想法。
不過，我還是想堅(jiān)持下去，因?yàn)檎嫘南矚g這個行業(yè)，每次踩盤都很快樂。
