值得肯定的是，過去一年，大多數(shù)房企的日子都不太好過！根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降幅高達(dá)50.3%，較2020年同期的降幅也達(dá)到了27.8%。其中，近8成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降幅高于30%。更值得一提的是，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企銷售門檻，較2021年分別下降了47.7%、49.6%、49.7%以及60.4%。

或許大多數(shù)人都沒有想到，2022年上半年，百強(qiáng)房企的銷售門檻竟然不到百億元，要知道，在2021年同期，百強(qiáng)房企的銷售門檻可是達(dá)到了177.7億元，與2022年上半年的差距一目了然。

除此之外，還有兩組數(shù)據(jù)非常值得我們關(guān)注！其一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年1~6月份，全國商品房的銷售面積為68923萬平方米，同比下降22.2%，商品房銷售額為66072億元，同比下降28.9%，由此，我們可以計(jì)算出2022年上半年的全國商品房均價(jià)為9586元/平，比2020年的9860元/平，還要低。其二，同樣是國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年6月份，全國70個(gè)大中城市，有48個(gè)城市的新房價(jià)格同比下跌，只有21個(gè)城市的房價(jià)同比上漲，其中，一、二、三線城市的住房售價(jià)同比變化分別為3.3%、-0.2%以及-2.8%。

我們需要格外注意的是，以上樓市種種數(shù)據(jù)的變化，是在2022年樓市調(diào)控不斷松綁的背景下出現(xiàn)的，而且，2022年這一輪的樓市調(diào)控松綁程度要比往年更有“亮點(diǎn)”，不僅包括下調(diào)首付比例、降低貸款利率、解除限購和銷售，甚至還包括發(fā)放購房補(bǔ)貼等等措施，嚴(yán)格意義上來說，2022年這一輪的樓市松綁程度，并不亞于2015年的“棚改去庫存”，不過，盡管如此，截止到2022年7月底，2022年樓市卻仍然未出現(xiàn)昔日的火熱場(chǎng)景！這是為什么？筆者認(rèn)為有“3個(gè)原因”不可忽略。

首先是房地產(chǎn)金融措施的調(diào)整。眾所周知，2020年8月底，住建部、銀保監(jiān)會(huì)等房地產(chǎn)主管部門給部分試點(diǎn)開發(fā)商制定了“三道紅線”的任務(wù)指標(biāo)，分別是剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。2021年，“三道紅線”的試點(diǎn)范圍再次擴(kuò)大，幾乎涵蓋了大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

不可否認(rèn)的是，在“三道紅線”的影響下，大部分房企都遇到了融資貸款困難的情況，我們都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是需要大量現(xiàn)金流才可以實(shí)現(xiàn)的，“三道紅線”的問世，相當(dāng)于直接阻斷了房企的高負(fù)債運(yùn)營模式，雖然這樣做可以大范圍控制樓市金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但對(duì)于大多數(shù)房企來說，日子卻不太好過，這也就是近年來個(gè)別房企會(huì)出現(xiàn)“暴雷”的主要原因之一，總之，這次房地產(chǎn)金融措施的調(diào)整，意味著房企的高負(fù)債運(yùn)營模式已經(jīng)宣告結(jié)束，同時(shí)，也意味著樓市“降負(fù)債”“去杠桿”的開始，像炒房這樣的行為，未來會(huì)越來越困難、風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大是不可避免的。

其次是穩(wěn)地價(jià)的深化影響。過去多年，我國房價(jià)的持續(xù)上漲，與地價(jià)的持續(xù)上漲是有極大關(guān)系的。但從2021年下半年開始，多地開始著手穩(wěn)定土拍預(yù)期，比如下調(diào)土拍溢價(jià)、降低起拍價(jià)以及重點(diǎn)城市開始實(shí)施“集中供地”的新規(guī)等等，更重要的是，盡管2022年這一輪的樓市調(diào)控松綁力度非常大，但幾乎未見松綁土地市場(chǎng)的政策新規(guī)，這足以說明，相關(guān)部門對(duì)于“穩(wěn)地價(jià)”的重視程度不容小覷。

最后是市場(chǎng)信心不足，購房預(yù)期持續(xù)走低的影響。近一年多以來，房企暴雷、爛尾樓事件等樓市負(fù)面消息層出不窮，再加上疫情發(fā)生這兩年，大家的收入普遍降低，生活壓力比較大，所以，大多數(shù)人對(duì)于市場(chǎng)的信心普遍不足，購房預(yù)期也在持續(xù)走低。更重要的是，大多數(shù)人都清楚，如今我國的住房總量已經(jīng)過剩，城鎮(zhèn)化也已經(jīng)進(jìn)入緩慢增長階段，住房需求難以消化當(dāng)下龐大的樓市庫存量，更何況，近年來，新生兒出生率連年降低、人口老齡化不斷加劇，住房需求驟減或許難以避免。因此，面對(duì)如今的樓市，更多的人會(huì)選擇觀望，而不是選擇入市。

介于此，2022年樓市走向逐漸明朗，高房價(jià)或?qū)ⅰ笆亍保部梢哉f，如今的樓市基本面已經(jīng)無法繼續(xù)支撐高房價(jià)的延續(xù)，這是既定事實(shí)，每個(gè)人都應(yīng)該清楚。如此一來，今明兩年該不該買房也就有數(shù)了。對(duì)此，你怎么看？