在進(jìn)入到2021年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)調(diào)整的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況和歷年同期數(shù)據(jù)對(duì)照發(fā)現(xiàn)，包括唐山在內(nèi)的34個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)低于2年前水平，占據(jù)70城的近一半；有27個(gè)城市房?jī)r(jià)低于3年前也就是2019年6月的水平。另外，包括鄭州在內(nèi)的6個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回5年前的水平。

為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，從今年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)有超過(guò)70座城市都放松了調(diào)控政策。鄭州主要著力點(diǎn)在于放松限貸政策。哈爾濱包括對(duì)限購(gòu)的全面的放松。而廣東韶關(guān)則將公積金貸款買(mǎi)房的首付比例降至20%。而廣西柳州則對(duì)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的新市民發(fā)放3萬(wàn)元補(bǔ)貼。顯然，各城市現(xiàn)在都在促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)回暖。

現(xiàn)在很多人都感到奇怪，我國(guó)雖然存在著房地產(chǎn)泡沫，但是各地都在努力保房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大起大落，而上世紀(jì)90年代初的日本，為什么卻要主動(dòng)戳破“房產(chǎn)泡沫”，而不是全力保房?jī)r(jià)呢？其實(shí)，如果要想知道答案，就應(yīng)該先了解當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫的前因后果。

二戰(zhàn)過(guò)后，日本的經(jīng)濟(jì)在美國(guó)的扶持之下，有了飛速的發(fā)展。日本的GDP規(guī)模曾一度達(dá)到美國(guó)的70%。為了降低日本出口商品的競(jìng)爭(zhēng)力，美國(guó)等西方國(guó)家就要求日元升值，于是在1985年日本與美國(guó)等國(guó)簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》，日元兌美元就進(jìn)入到升值的通道之中，之前美元兌日元是1：240，三年之后，美元兌日元是1：120，日元整整升值了一倍。而日元的升值的后果是，當(dāng)年日本的出口貿(mào)易受到重創(chuàng)，就只能依賴房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)了。

此外，由于日元的大幅升值，導(dǎo)致了大量海外游資進(jìn)入到日本國(guó)內(nèi)，因?yàn)闊o(wú)處可投資，也只能選擇投資房地產(chǎn)。于是推動(dòng)了當(dāng)年日本的房?jī)r(jià)大漲。對(duì)于海外游資來(lái)說(shuō)，除了可以享受到日元升值的好處之外，還能獲得到日本房?jī)r(jià)大漲的收益。而日本居民在看到各地房?jī)r(jià)大漲后，也紛紛購(gòu)置房產(chǎn)，希望從中能夠分得一杯羹。于是，日本房?jī)r(jià)在短短的幾年之內(nèi)快速上漲，東京的房產(chǎn)總市值能夠買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。

不過(guò)好景不長(zhǎng)，日本央行也看到了房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性。于是就主動(dòng)去戳破“房地產(chǎn)泡沫”。主要采取兩項(xiàng)措施：一個(gè)是，阻止非房地產(chǎn)資金流入房地產(chǎn)業(yè)，并且對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的貸款進(jìn)行嚴(yán)格限制。另一個(gè)是，通過(guò)連續(xù)加息的方式增加炒房者的成本。資料顯示，從1989年至1990年這短短的一年時(shí)間里，日本央行連續(xù)加息5次，房貸利率從之前的2.5%上升到6%。

隨后，日本的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)大跌，以東京為代表的日本六大主要城市的房?jī)r(jià)跌去了70%，日本全國(guó)的平均房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了50%。此舉帶來(lái)的后果是，不僅是大量房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和商業(yè)銀行倒閉，還有很多房奴因還不出房貸，而選擇自殺。1991年，日本的離婚率要比上一年增加了5倍。從此，日本經(jīng)濟(jì)就開(kāi)始停滯不前，這被日本人稱之為“失去了30年”。自此之后，日本人再也不敢投機(jī)炒房了。

那么，當(dāng)年日本為什么要主動(dòng)去戳破“房地產(chǎn)泡沫”泡沫，而不是要全力保住房?jī)r(jià)呢？對(duì)此，我們認(rèn)為，這主要有以下幾個(gè)原因：首先，長(zhǎng)痛不如短痛。房地產(chǎn)泡沫一旦形成，被擠破是早晚的事情，與其全力保住高房?jī)r(jià)，倒還不如主動(dòng)刺破泡沫，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。正是由于日本主動(dòng)去戳破“房地產(chǎn)泡沫”泡沫，發(fā)展高新技術(shù)和高端制造業(yè)，日本才會(huì)在汽車(chē)、半導(dǎo)體、數(shù)控機(jī)床、機(jī)器人等領(lǐng)域處于世界的領(lǐng)先地位。

再者，雖然日本經(jīng)濟(jì)在原地踏步了30年，但日本國(guó)民的生活質(zhì)量并沒(méi)有下降。因?yàn)樵缭谏鲜兰o(jì)60、70年代，日本曾經(jīng)投資海外市場(chǎng)，其在海外有10萬(wàn)億美元的投資，每年能獲得3萬(wàn)億美元的投資回報(bào)。

顯然，日本在房地產(chǎn)泡沫破裂之后，被稱之為“失去的30年”，但日本至今還是全球公認(rèn)的發(fā)達(dá)國(guó)家。當(dāng)然，日本央行當(dāng)年主動(dòng)戳破“房產(chǎn)泡沫”，也是對(duì)后果的嚴(yán)重性估計(jì)不足，沒(méi)想到房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)如此嚴(yán)重的傷害。

現(xiàn)在很多人感到奇怪，為什么日本當(dāng)年要主動(dòng)戳破“房產(chǎn)泡沫”的泡沫，而不是全力保房?jī)r(jià)？這既有當(dāng)年日本央行對(duì)房地產(chǎn)泡沫破裂之后帶來(lái)的嚴(yán)重后果估計(jì)不足，也有日本人認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫晚破不如早破，這樣更有利于向發(fā)展高新技術(shù)、高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型。更關(guān)鍵的是，日本國(guó)內(nèi)就算是房地泡沫破裂，其在海外還有投資，每年可以用海外的投資收益來(lái)貼補(bǔ)國(guó)內(nèi)社會(huì)。以上就是日本主動(dòng)戳破“房地產(chǎn)泡沫”泡沫根本原因。