鈦度圖聞·第五十三期

策劃制作 鈦媒體視覺中心，編輯 劉美蘭，作圖 初彥墨

7月，全國多地爛尾樓業(yè)主“停貸潮”席卷房地產(chǎn)市場，引發(fā)廣泛關(guān)注，“預售資金被挪用”、“期房斷供”成為當下最熱門的話題。

此次事件發(fā)酵于6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭全體業(yè)主發(fā)出的一份停貸告知書。但在2022年的1月和5月，南寧房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)過業(yè)主申請停貸的事件。

期房變“欺房”，停貸事件爆發(fā)后，不僅引發(fā)了人們對于房屋預售制合理性的討論，更讓銀行和地產(chǎn)板塊遭到巨震，銀行地產(chǎn)股幾乎“團滅”。業(yè)主停貸，風險幾何？新一期鈦媒體·鈦度圖聞為你解析：爛尾樓事件的重災區(qū)在哪？斷供潮下對銀行的影響有多大？房地產(chǎn)行業(yè)又該何去何從？

抱團停貸蔓延多地，二線城市成“重災區(qū)”

停貸潮的問題，是房地產(chǎn)市場運行的問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年7月16日，全國至少出現(xiàn)了271份停貸告知書，分別隸屬于不同的省份和城市。

數(shù)據(jù)顯示，此次河南有54個樓盤項目卷入到了停貸風波中，數(shù)量最多。其中，河南省省會鄭州至少有32個樓盤被波及，在271份停貸告知書歸屬城市中位居第一。從停貸告知書的城市歸屬地數(shù)量中可以看出，排名前10的城市均為二線城市，中部和西南的城市偏多。

從爛尾樓盤數(shù)量看，此次停貸風波中二線城市是重災區(qū)，爛尾樓盤占比為58%。此外，這些停貸告知書或牽涉到79個城市，其中，牽涉到的三四線城市最多，高達53個，其次是23個二線城市和3個一線城市。

在涉事樓盤中，大型房企會比小型房企更有保障嗎？什么類型房企更容易暴雷？在停貸告知書對應的房企項目中，分別有大、中、小型三種不同規(guī)模的房企。統(tǒng)計顯示，此次停貸維權(quán)的樓盤中，大型房企的爛尾樓盤個數(shù)占比達58%，近6成爛尾樓盤和大型房企有密切關(guān)系。在此次停貸事件中，一些大型房企，如恒大、陽光城、融創(chuàng)等企業(yè)旗下項目出現(xiàn)“暴雷”債務居多。

取消房屋預售？很可能無房可買

樓盤爛尾背后的真實原因，是房屋預售制制度監(jiān)管的缺失。隨著爛尾樓事件的持續(xù)發(fā)酵，人們對于房屋預售制合理性產(chǎn)生了質(zhì)疑。

預售制也稱為“期房模式”，即房子雖沒建完，也可以向買家出售，目的是房企先拿回一部分資金。當前，預售制是我國商品房銷售的主要模式。從2006年至今，期房的銷售面積占比逐年穩(wěn)步提升，從66%到87%；期房的銷售面積與現(xiàn)房差距逐漸變大，期房銷售面積從現(xiàn)房的2倍多擴大到7倍多。

預售制具有推動城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的作用，它縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，增加了市場商品房供應。但預售制也將風險全部轉(zhuǎn)嫁給了購買者，預售制使得開發(fā)商在完工前就能獲得資金回籠，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，但房屋的質(zhì)量、交付、售后等均很難控制。

如果取消期房預售制度會怎樣？部分地區(qū)可售新房會出現(xiàn)緊缺，供需失衡，房價因此被推高；如果只能現(xiàn)房銷售，絕大多數(shù)房企在本就面臨資金鏈高度緊張的情況下，會進一步陷入困境，爛尾樓問題會更加嚴重。

銀行風險可控，二手房迎來春天

在停貸事件中，涉事每一方都將面臨風險。除了開發(fā)商、監(jiān)管部門的問題外，銀行也有一定責任，銀行作為貸款方?jīng)]有積極履行資金監(jiān)管義務，導致預售資金支出不明。

在“斷供潮”事件的持續(xù)發(fā)酵之下，多家銀行在7月14日發(fā)布公告稱，對“停貸”事件中涉及的樓盤展開排查，并表示涉及的貸款業(yè)務規(guī)模較小，不會對銀行經(jīng)營構(gòu)成重大影響。

根據(jù)銀行披露的數(shù)據(jù)看，涉“停貸事件”資產(chǎn)額度最高的是興業(yè)銀行，招商銀行最少，只涉及了1200萬的逾期個人住房貸款。

如果業(yè)主停貸，銀行的受損也很慘重，容易形成壞賬、呆賬。而一旦一家稍大的房企開發(fā)商扛不住，銀行也一定會被牽涉。7月13日-14日，六大行（工農(nóng)中建交郵）以及招商、平安、興業(yè)這9家流銀行，2天內(nèi)市值合計蒸發(fā)了3000億。

銀行的主營業(yè)務之一是貸款。根據(jù)2021年上市銀行數(shù)據(jù)，個人住房貸款占比最高的5家銀行，占比均超過了30%，且都是國有行。在股份行中，個人住房貸款占比最高的是興業(yè)銀行，超過了25%，由此可見個人住房貸款對銀行的重要性，房貸是銀行的重要貸款利息收入來源之一。

除了銀行，涉事城市的樓房交易也出現(xiàn)變化。對比7月前兩周周均與6月周均一二手房成交面積，10個停貸城市新房規(guī)模環(huán)比下降41%，二手房成交規(guī)模環(huán)比上漲5%。北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮(zhèn)均出現(xiàn)“新房成交環(huán)比下降、二手房成交環(huán)比上漲”的現(xiàn)象，其中蘇州、漯河和景德鎮(zhèn)二手房環(huán)比漲幅超15%。由此可見，二手房的整體表現(xiàn)優(yōu)于新房。

停貸事件下，購房者在房屋類型上也做出新選擇，規(guī)避存在交付風險的期房，轉(zhuǎn)投二手房避險，二手房市場或迎來春天。

保交樓成“定海神針”

為應對停貸潮風波，?？⒐?、保交付成為保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的條件，銀保監(jiān)會在七天內(nèi)連續(xù)三次公開正面回應“保交樓”問題，保交樓也成為房企發(fā)展的重中之重，多數(shù)房企已經(jīng)在行動。

截止8月2日，41家房企2022年上半年已交付房屋超123萬套，其中，碧桂園和恒大成為交付大戶，分別累計交付約25萬套和23.2萬套；龍湖集團披露，今年上半年其如期交付76個項目，52500套住宅，客戶滿意度達91%。

現(xiàn)在來看，房企開發(fā)商多因資金鏈斷裂問題導致樓盤停建，業(yè)主無奈停貸，與其關(guān)聯(lián)的銀行及地產(chǎn)領(lǐng)域受到嚴重波及，該事件暴露出期房預售制還有不足之處。預售制可以改革，但不能取消，如果取消，固然滿足了交房的安全性，但幾乎所有房企開發(fā)商將無法生存，接下來也會導致無房可買，樓市暴漲。在這場危機中，讓資金得到有效監(jiān)管和重視或許才是避免爛尾樓的問題的關(guān)鍵。隨著監(jiān)管層發(fā)聲，銀行和房企積極作為，后續(xù)保竣工、保交樓將會持續(xù)得到有效推進，停貸風波也會逐漸平息。

數(shù)據(jù)來源：鈦媒體科股寶、2022年全國爛尾樓研究報告、國家統(tǒng)計局、各大銀行公告、根據(jù)說財貓整理、wind、CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、樂居財經(jīng)