京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號 京房會進入知識星球可進行提問
Q:提問:非常感謝京總之前的指點。由于現在置換房家里意見不統(tǒng)一，出現兩個方案，不知哪個更優(yōu)，請京總點撥。基本情況：計劃今年在北京換房后另購房投資，現有西二旗智學苑3居1套，目前市值700+，計劃再投入700+換房或者投資小戶型?，F有兩個方案請教京總：
1、西二旗智學苑出售，另外增加500，買入橡樹灣或者東湖灣、萬和城兩居，總價1200以內。或者追加杠桿到1700，買入這三個小區(qū)的三居室。關于智學苑，目前已確定西二旗小學調整為中關村一小分校，且今年有希望換物業(yè)，未來是不是有升值潛力？繼續(xù)持有還是置換？
2、繼續(xù)持有西二旗，另加700+買入小戶型?？蛇x奧森板塊例如澳林春天一期或者二期兩居室；或者望京東湖灣開間？橡樹灣開間？純投資，哪個方案更優(yōu)？也可以考慮其他升值空間好的小兩居板塊和小區(qū)，懇請京總推薦。因為孩子上學方便考慮，近三年都會租房住。3年-6年后有可能整合資產再換房自住。以上，懇請京總點撥。叩謝
A:回答;您好,1、原本小區(qū)不帶學區(qū),突然劃入學區(qū),有2種情況,1是劃入普通學校,這個漲幅比較輕微,如果是劃入的重點學校,漲幅比較明顯,可以說是很夸張,短期(2-3個月)最高能達到50%;這個重點學校指的是同區(qū)域缺乏優(yōu)質教育資源的情況下才能凸顯,當價格短期到頂時會有一個冷靜期,
智學苑的價值是價格低性價比比較高,在西二旗板塊流通性屬于數一數二的,但居住體驗在同區(qū)域并沒有特別大的優(yōu)勢,其次西二旗產業(yè)較多,居住樓盤較少,準確說不是產住結合的區(qū)域,整個區(qū)域的居住體驗并不是特別好,更換物業(yè)和劃入學校算是利好,結合這個盤在同區(qū)域由于價格優(yōu)勢比較凸顯,應該會有一個不錯的漲幅,預計15%-20%左右,處于機會成本可以留著觀察一段時間
2、700+選擇奧森板塊的兩居室很好,奧森屬于純居住板塊，沒有學區(qū)溢價，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源比較稀缺。整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領導;人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;如果能加300預算可以看下上林世家、京師園、700+您看的盤尚可,三期也能拿下,比二期品質高點,同時可以關注下朝青板塊的青年匯、華紡易城,望京東湖灣和橡樹灣開間都可,但從居住上2居更有優(yōu)勢;選籌上可參考星球精華欄文章;祝一切順利!
Q:提問:您好，拜讀了一段時間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現在有一套遠郊的房子市價330萬，想置換一下市里的房子，賣出現在這套加上手上的現金，能夠620萬左右的首付款，可貸200-250萬，我家孩子5年后上小學，已有海淀魏公村一帶的學籍，但沒有周圍的住房，有以下幾種想法：
方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區(qū)、廠洼、魏公村8號院一帶的800 880萬的房子，因為本人在魏公村一帶上班，這樣以后接送都比較方便，生活質量還能保證，這一帶只有韋伯豪、悅園是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過十年出手會不會有困難，或者魏公村周圍方圓三公里的范圍有沒有預算合適又能跟上整個大盤的房子，請京總指點一下，謝謝
方案2:因為老公在西南五環(huán)上班，想置換北京西邊或海淀范圍能跑贏大盤或跟上大盤的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什么位置比較合適，但考慮租房子住會不穩(wěn)定，我們置換的目的是保證生活的情況下?lián)Q一套起碼能跟上大盤的房子，還請京總幫忙分析一下哪個方案更適合我們，以及對應每個方案中具體位置的選擇，感謝
A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村板塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區(qū)域內的領漲盤;孩子未來在附近上學,本人又在這一帶工作,完全可以優(yōu)先這個區(qū)域,海淀的核心位置是中關村一帶向北延伸,西南部并不是發(fā)展的核心;不建議到西南方向做選籌;
2、關于2000左右的房子未來十年甚至二十年好不好出手,這個問題不能用單一的維度去考慮房子的價值,房子只是其中一項因素,真正有價值的是這所房子所占有的區(qū)域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優(yōu)質,而商圈內80%-90%的樓盤很拉垮,只有幾個樓盤的品質還可，
品質指的是建筑年代、物業(yè)水平、小區(qū)環(huán)境、戶型舒適度,那么這幾個樓盤就會成為這個區(qū)域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房價推高;如果地段內沒有新的住宅供應,那么這類住宅產品的天花板會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照這個邏輯選房不會錯;宏觀市場相信房價一定會繼續(xù)上升,上漲沒有盡頭,保持這種信念既能吃到行業(yè)紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!
Q:提問:京總好。本人在海淀清河上班，在上地有100平的住房，小孩還沒上小學。到明年初有能力投資一套350到400萬左右的房子。關于投資的房子，我比較矛盾：既希望它能增值，又羨慕城內的繁華，還希望老家來人可以住住，一居室似乎不好住。請問您有什么建議，謝謝
A:回答;您好;感謝信任!首先建議認真閱讀精華欄的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》;350-400的預算建議在核心區(qū)溢出板塊選籌;這個預算在城內可選的范圍基本都為老舊小區(qū);這類房目前投資屬性弱了些;
市場上大批量炒房客消失后人們更關注的是居住體驗,大多漲價的是一些優(yōu)質區(qū)域居住體驗較好的盤;可以關注2個區(qū)域;大興西紅門、朝陽常營;西紅門自帶商業(yè)價值,各項的配套比較齊全,有自己的產業(yè)，重點發(fā)展的是金融互聯(lián)網，現在可以向北承接4號線沿線的剛需購買客群;常營是一個無學區(qū)溢價,其次配套成熟、有購買力支撐還有那么一點點缺陷的區(qū)域,現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好;
這兩個板塊相對穩(wěn)健;生活配套、軌道交通都相對完善,居住起來很方便;星球內購房的朋友只要按照我們的會員文章精心做選籌;升值是最基本的要求;我們選籌的核心是跑在大盤前面;這點信心還是有的;祝一切順利!
Q:提問:京總，又需要您的建議，感謝！目前自住的增光佳苑南向150平大兩居，有必要賣掉北五環(huán)溪城家園（大約能賣450萬）置換同小區(qū)南北;通透162平高層三居嗎？（戶型圖見下圖）
原本的房子住的還是很舒服的，只是少了一間老人房，未來可能有些不便，但是置換大約要添600zd，過程也比較折騰。中介強調南北通透同等價位在周邊的稀缺性，而且未來升值肯定強于兩居。需要您的點撥！感謝萬分！
A:回答:您好,增光現在的均價10萬出頭,個別房源10萬以下,這個盤17年最高點是10萬出頭,從317后一直回調,18年春節(jié)后漲過一波,后又下調,去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢
中介不懂投資，甚至和投資沒有任何關聯(lián);就好比銀行做柜臺的，完全不懂金融。我沒見過一個優(yōu)秀的中介，同時也是優(yōu)秀的投資客,他關注的只是這個小區(qū),面很窄,而房產投資講究的是效率優(yōu)先原則;中介打磨的是交易環(huán)節(jié),他做的所有事情，都是為了促成交易，只要交易他們才有傭金,而不是預測漲跌。
只有投資客關心的才是價格,自己拿錢押在上面，才會關心漲跌;置換摩擦換成極高,這個盤沒有好到付出這么大的成本,從利益角度出發(fā),如果缺少老人房,在同一小區(qū)租一套也可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問!
Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目標學校在中關村附近，現在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學方便，考慮將現有的房子置換到海淀區(qū)，離中關村近一點，看了下在中關村附近放價高，且樓比較舊，存在學區(qū)房降價的風險，請問從財富保值增值的角度看，是不置換，在學校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點看哪些樓盤為好呢？總價預算在1000 1200萬元，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森板塊品質還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒有學區(qū)溢價，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場上比較稀缺。整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領導;人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價值,
孩子不需要學區(qū)名額,完全沒必要再往學區(qū)房里擠,學區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學區(qū)的概念可能會隨時取消,風險比較大,星球內會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房產價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.
房價則是按照平米計算,大小房產學區(qū)價值一樣,大房產等于多付出了很多溢價,一旦學區(qū)改動,可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學區(qū)房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區(qū)房夸張,但不會出現波動的現象,而是跟著區(qū)域的價值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!
中關村一帶一是有學區(qū)溢價,二是樓盤較舊,居住體驗不如萬科星園,2017年之后房價上漲的規(guī)律是遇到行情第一波上漲的是學區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū))品質次新,第二波仍是學區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質次新),第三波依然是學區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質次新+剛需盤;
我看好的學區(qū)房不多,一些優(yōu)質區(qū)域的品質盤還可,拋去學區(qū)因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區(qū)有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;1000-1200在中關村一帶選不到品質盤,從保值增值的角度,繼續(xù)持有萬科星園,以租換租,比較穩(wěn)健一些;
建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問:您好，現在手里有資金380萬左右左右，打算年內在昌平購置一套三居自住。我18年在大山子購置過一套老破小，所以這個算二套房，總價被限制在500萬以內。孩子2024年上學，兩口子工作地點分別在上地和望京，家里還有老人，無車。所以自住需要考慮學校距離，樓層，交通等諸多因素。看過立水橋，霍營，回龍觀幾個板塊，基本滿足要求的都是幾個老破大，94到96年的房子，佳運園460萬的96平三居，華龍苑南里500萬110平的三居，龍華園500萬100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗及學區(qū)和通勤需求。
看過您建議過的保值屬性較好一點的北京人家，云趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要么價錢偏高預算不夠，要么高樓層上樓太困難，要么套內60多平的三居，居住體驗實在太糟糕。請問，以上三個居住體驗略好的老破大值得入手么，五到十年后會淪為不良資產難以流通么？作為剛需住宅來看，可以為了居住體驗適當放棄一部分投資屬性，還是應該為了投資屬性，適當犧牲一部分居住體驗呢？
A:回答:您好,感謝信任!1、從您現持有的房產情況看,大山子的老破小行情并不是特別好,目前的市場可以說是樓市的下半場,投資客逐漸退出;同一個板塊居住體驗較差的樓盤從長期看金融屬性和流通性會被弱化,從資產保值的維度考慮應該注重房屋的保值性,壓縮面積上優(yōu)質盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現在外地斷供潮沸揚;從經濟學的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房價再漲一波問題迎刃而解;長遠看優(yōu)質房產還會上漲;如果選擇尾部盤會失去板塊行情,
2、立水橋，霍營，回龍觀都能享受到產業(yè)紅利,區(qū)域排序應該是優(yōu)選回龍觀、其次后者;回龍觀的第一梯隊樓盤是金域華府系(優(yōu)先排序:三期、二期、一期)、首開國風美唐系(優(yōu)先排序:一期、三期、二期);第二梯隊:公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區(qū);第三梯隊:北京人家、云趣園一區(qū)、龍澤苑東區(qū)、首開智慧社、龍博苑二區(qū)、剩余的基本上算是尾部樓盤,
漲幅平均值低于同區(qū)域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當下和未來都會持續(xù)吸收市場上的購買力,西二旗非產住結合,所以才成就回龍觀包括東側的立水橋;500以內可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊;流星花園三區(qū)、北京人家2居室500出頭,立水橋屬于溢出區(qū)域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優(yōu)先回;建議認真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房產投資核心邏輯和原理;祝一切順利!
Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區(qū)，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手后過個兩三年后就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。
A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發(fā)商的日子越來越不好過,利潤這么低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指標就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發(fā)商某個樓盤又調價了，但這統(tǒng)統(tǒng)都是你買進的價格，是開發(fā)商賣給你的價格，
新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,只有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策干預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰(zhàn)是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區(qū)域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上
建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
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