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山里寒舍，位于京城東北部的密云縣北莊鎮(zhèn)的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉(xiāng)村酒店群。

山里寒舍將整個村子的宅基地和農(nóng)民的田地租用，約15公頃。

預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設施，形成山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)，預計開發(fā)的配套設施還包括會所、高爾夫球場、馬術場、SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農(nóng)耕博物館、觀光車等。

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由于地處偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導致大量民居閑置乃至荒廢，村內(nèi)民居空置率高達80%，成為名副其實的“空心村”。

干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，造成土地和山場無人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態(tài)，村莊日益凋敝，了無生機。

2013年，北莊旅游開發(fā)公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網(wǎng)絡等基礎設施進行高規(guī)格建設。

并將傳統(tǒng)民居院落改造成為高品質(zhì)的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結合”為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目。

目前開放的院落有20余座，入住價格從1500元至4000元不等。

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通過這一模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，同時還成為山里寒舍的員工，獲得相應的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統(tǒng)盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉(xiāng)村度假區(qū)。

（1）有效的土地流轉(zhuǎn)

在“山里寒舍”的帶動下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，著眼于干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅游市場需求，有效推動土地、房屋流轉(zhuǎn)，在不改變所有權前提下，村民以房屋、果樹、土地入社，化零為整，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。

利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設40套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設施，形成了山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)。

（2）最鄉(xiāng)土的資產(chǎn)升級開發(fā)

山里寒舍最大的特點就是具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當?shù)丨h(huán)境，保留了原有的古老建筑外貌。

在開發(fā)建設過程中，最大限度地使用當?shù)氐氖暮湍玖希畲笙薅鹊乇Ｗo民居的原始狀態(tài)。

酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。

而室內(nèi)卻別有洞天，糅合了中西設計，融合了古樸與現(xiàn)代理念，創(chuàng)建了古樸而不失現(xiàn)代化的混搭風。五星級的客房及衛(wèi)浴設施，中西餐廳，無線網(wǎng)絡覆蓋，是最鄉(xiāng)土的資產(chǎn)升級模式。

（3）有力調(diào)動農(nóng)民積極性

最大限度保障農(nóng)民權利。北莊旅游開發(fā)公司與干峪溝村村民簽署了一份為期20年的委托經(jīng)營合同。

20年之后，如果村民對現(xiàn)有的經(jīng)營狀況和收益表示滿意，可通過召開村民代表大會的形式，優(yōu)先續(xù)租給開發(fā)企業(yè)。

開發(fā)若干年后，根據(jù)村民意愿，項目經(jīng)營權、基礎設施、房屋和土地使用權將一并交回他們手中，也可以繼續(xù)委托開發(fā)企業(yè)經(jīng)營。這種模式，最大限度地保障了農(nóng)民的土地所有權。

最大程度確保農(nóng)民收益。山里寒山為居民提供了租金、分紅以及工資等多種收益形式，全村人均年收入達2萬多元，在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過5萬元。

出租房屋、土地、果園等均可以獲得租金，還可以入股合作社，按照經(jīng)濟效益和入股比例獲取一定的分紅，另外北莊鎮(zhèn)政府還監(jiān)督企業(yè)為村民優(yōu)先安排社員就業(yè)，為農(nóng)民帶提供土建維修、客房服務、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場耕作、果樹管護等力所能及的工作。

山里寒舍還吸引了本地青年回流?，F(xiàn)在山里寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經(jīng)理，都是北莊鎮(zhèn)土生土長的子弟。

從目前初具規(guī)模的鄉(xiāng)村旅游綜合體來看，相應的商業(yè)配套設施或多或少都存在不足或者品質(zhì)不夠等問題，成為鄉(xiāng)村旅游綜合體發(fā)展的短板。

未來發(fā)展，要結合鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分期、分步、合理的建設生態(tài)化鄉(xiāng)村休閑度假酒店、鄉(xiāng)村特色商業(yè)街、鄉(xiāng)村MALL等商業(yè)設施，作為鄉(xiāng)村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合性的體現(xiàn)生活、休閑、購物、娛樂等多項功能，為整個區(qū)域提供較高品質(zhì)的服務。

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