行業(yè)風聲鶴唳，龍湖集團面臨崩盤；

覆巢之下，焉有完卵

8月10日，民營房企龍湖集團，午后港股暴跌近20%，市值剩余1252億港元，單日市值蒸發(fā)267億港元（幾乎相當于新城+龍光的體量），股價也創(chuàng)2019年8月6日以來新低。

資本從來不會雪中送炭，只會錦上添花。據(jù)港股實時數(shù)據(jù)顯示：外資在持續(xù)賣出龍湖，大和、高盛、花旗、中信等外資拋售居首。

而導(dǎo)致龍湖集團出現(xiàn)本次暴跌的主要因素，或許與一篇瑞銀的評級報告有關(guān)。

危機背后

8月10日早間，瑞銀發(fā)布了對內(nèi)房股及物管股最新評級及目標價報告，并稱：擔心其現(xiàn)金流消耗，所以下調(diào)了碧桂園、龍湖的評級。

瑞銀報告內(nèi)容：

根據(jù)閑置現(xiàn)金來衡量4家主要內(nèi)地房企碧桂園(02007.HK)、萬科(02202.HK)、龍湖(00960.HK)和旭輝(00884.HK)的現(xiàn)金消耗率，并評估需要多少合同銷售使其現(xiàn)金流達到收支平衡。

該行下調(diào)了部分內(nèi)房股票的盈利和目標價。瑞銀將碧桂園和龍湖評級下調(diào)至「中性」，目標價分別下調(diào)至2.7元及25.7元。該行重申旭輝「中性」評級，看好萬科較好的現(xiàn)金流狀況和其半國企地位。

瑞銀分析表明，這四家主要內(nèi)地房企均在2022年上半年產(chǎn)生了負數(shù)自由現(xiàn)金流，相當于截至2021年底閑置現(xiàn)金余額的11%-41%，投資者擔心這種現(xiàn)金消耗的可持續(xù)性，市場已經(jīng)降低了相應(yīng)股票評級。瑞銀估計，房企每月合同銷售額須從2022年上半年水平上升11%-16%，以使現(xiàn)金流恢復(fù)收支平衡，而萬科2022年上半年合約銷售水平已達到現(xiàn)金收支平衡之上水平。

瑞銀的這份報告還暗示了,7月份國內(nèi)前100名開發(fā)商合同銷售額同比下降40%，房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇或?qū)⒊掷m(xù)推遲等導(dǎo)向內(nèi)容。

所以，導(dǎo)致香港市場內(nèi)房股全線下挫，弘陽地產(chǎn)跌超14%，大發(fā)地產(chǎn)跌超13%，碧桂園跌超8%，旭輝永生服務(wù)跌超10%，綠城中國跌超6％，合景泰富集團、富力地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等跟跌。

此外，針對龍湖此次暴跌還有一則坊間傳言，稱龍湖商票存在逾期情況。并有投資者直接留言表示：龍湖商票確實存在跳票現(xiàn)象。

且據(jù)票鏈軟件顯示，龍湖系地產(chǎn)以往是出現(xiàn)過多筆商票拒付的情況，但數(shù)據(jù)兌付時間有點滯后，最新的兌付情況無從驗證。

東方財富

雖然，該消息已被接近龍湖的知情人士辟了謠，但是如今市場已經(jīng)被恒大、世茂、花樣年等前例搞成了驚弓之鳥，一點點傳聞均足以引起市場大亂了。

龍湖是最好的那個優(yōu)等生，但是依然難以逃出市場的“傳說”，

或許，這也是本次暴跌的另一個原因吧。

優(yōu)等生

8月9日，龍湖集團發(fā)布2022年7月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)及新增土地儲備。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月末，集團累計實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣683.6億元，同比跌 57.7%，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積418.9萬平方米。7月單月實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣118.5億元；七月龍湖新增三塊土地儲備，總建筑面積接近34萬平米，歸屬權(quán)益占22萬平米，權(quán)益地價接近27億元人民幣。

雖然距預(yù)期目標相差甚遠并可能危及現(xiàn)金流健康；

但作為民企地產(chǎn)的標桿，還是希望龍湖能順利渡過這次難關(guān)。

畢竟，要是龍湖也倒下，民營地產(chǎn)或再無春天。

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