2022年上半年，為控制債務(wù)規(guī)模，金融街出售了北京酒店資產(chǎn)，獲利達(dá)7.8億元，帶動了企業(yè)盈利規(guī)模的大幅增長，但盡管如此，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)依舊沒有太大改善，三道紅線指標(biāo)仍位于橙檔，不過背靠北京西城區(qū)國資委，信用優(yōu)勢較強(qiáng)，因此在行業(yè)融資渠道收緊的背景下依舊可以以低利率募集大量資金，整體來看資金壓力較小。

一、京津冀區(qū)域貢獻(xiàn)業(yè)績過半，上半年僅新增一宗地塊

2022年上半年，金融街的銷售規(guī)模受到行業(yè)下行的影響，銷售規(guī)模有所下降，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額116.7億元，同比下降45.7%，銷售面積50.2萬平米，同比下降55.3%。分區(qū)域來看，作為金融街大本營的京津冀區(qū)域銷售金額同比保持增長，并貢獻(xiàn)了企業(yè)過半的銷售業(yè)績份額，上半年共實(shí)現(xiàn)銷售金額64.9億元，同比上升31.8%，占銷售總額比例為55.6%；其余區(qū)域銷售規(guī)模降幅均超過40%，其中成渝區(qū)域降幅最大，實(shí)現(xiàn)銷售金額7.8億元，同比降幅達(dá)83.1%；長三角區(qū)域降幅其次，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額20.9億元，同比下降71.4%；長江中游區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額5.3億元，同比下降64.3%；大灣區(qū)降幅相對較小，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額17.9億元，同比下降44.6%。整體來看，出于避險考慮，2022年上半年金融街將主要開工精力投入了大本營區(qū)域，上半年企業(yè)新開盤五個項(xiàng)目（含二期開盤），其中三個項(xiàng)目均位于京津冀區(qū)域，長三角區(qū)域受疫情影響較為嚴(yán)重，成渝及其他地區(qū)恢復(fù)勢頭較弱，因此整體上銷售規(guī)模有所下降。

為保障公司現(xiàn)金流安全，上半年企業(yè)僅通過股權(quán)收購的方式新增天津紅橋鈴鐺閣項(xiàng)目34%的股權(quán)，權(quán)益比例為34%，項(xiàng)目總價為34.7億元，建筑面積達(dá)24.5萬平米，該項(xiàng)目原為中海于2021年競得，位于天津紅橋區(qū)芥園道板塊的核心位置，500米范圍內(nèi)有水游城、陸家嘴2個大型商業(yè)綜合體，1公里范圍內(nèi)有天佑城，2公里范圍內(nèi)有大悅城、麥德龍、歐亞達(dá)等多個大型商業(yè)中心，2022年4月引入了金融街及津?yàn)I發(fā)展，分別持股34%及32%，項(xiàng)目位置優(yōu)秀且有國央企信用背書，預(yù)期去化及現(xiàn)金流相對有保障。由于投資力度的縮減，金融街總土地儲備有所下降，截至2022年6月底，金融街擁有總土地儲備建筑面積為1590.6萬平米，較2021年底的1651.5萬平米下降了3.2%，權(quán)益面積為1267.0萬平米，權(quán)益比例高達(dá)79.7%，位于行業(yè)較高水平，在房企風(fēng)險頻發(fā)的背景下，高權(quán)益比例是企業(yè)抵御合作風(fēng)險的護(hù)城河。

二、出售酒店資產(chǎn)，帶動凈利潤上升71.5%

2022年上半年，金融街實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入106.0億元，同比上升93.7%，主要原因是房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模上升的帶動，實(shí)現(xiàn)凈利潤11.2億元，同比上升71.5%，毛利潤率及凈利潤率為20.0%、10.6%，分別較2021年同期下降12.5個百分點(diǎn)及1.4個百分點(diǎn)。

分行業(yè)來看，金融街的主要收入來自于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入96.3億元，占比達(dá)90.8%，地產(chǎn)結(jié)算規(guī)模的大幅增加帶動了營業(yè)收入的上行，不過由于行業(yè)調(diào)控的影響，項(xiàng)目利潤空間受到限制，因此房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利潤率較2021年同期下降8.0個百分點(diǎn)至15.2%；租賃物業(yè)（商業(yè)及寫字樓）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.1億元，同比下降3.0%，毛利潤率達(dá)88.1%，較2021年下降2.6個百分點(diǎn)，整體上保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)；經(jīng)營物業(yè)方面（酒店及體育活動中心）受疫情影響較為嚴(yán)重，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.0億元，同比下降46.8%，毛利潤率為-82.7%，較2021年同期下降75.7個百分點(diǎn)。

從盈利的角度來看，盡管金融街毛利潤率有大幅下降，但凈利潤率保持相對穩(wěn)定，其主要原因在于公司出售了酒店資產(chǎn)，2022年上半年內(nèi)，金融街將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店（公司及全資子公司北京金融街里茲置業(yè)有限公司共同持有）出售給北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，產(chǎn)生股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益共計(jì)9.7億元，占利潤總額的61.1%，轉(zhuǎn)讓行為帶來的凈利潤達(dá)7.8億元，占凈利潤比例高達(dá)69.4%。換句話說，金融街上半年實(shí)現(xiàn)的高收益并不具有持續(xù)性，拋開酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓帶來的收益，金融街實(shí)際的經(jīng)營業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤3.4億元，凈利潤率為3.2%，同比下降達(dá)8.7%。

三、扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)，三道紅線保持橙檔

截至2022年6月底，頻繁出讓資產(chǎn)并沒有給金融街的債務(wù)規(guī)模帶來較大的改善，三道紅線中，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率從2021年底的72.0%降至70.0%，成功達(dá)標(biāo)，但現(xiàn)金短債比降至0.86倍，凈負(fù)債率也上升至155.6%，債務(wù)風(fēng)險有所擴(kuò)大。與民營企業(yè)不同的是，金融街的國企背景具有天然的信用優(yōu)勢，盡管負(fù)債率較高，企業(yè)融資渠道依舊暢通，2022年上半年面向?qū)I(yè)投資者發(fā)了共5筆公司債，1筆中票，合計(jì)募集融資金額達(dá)43.1億元，平均票面利率僅為3.36%。

展望下半年，集團(tuán)還將堅(jiān)持保障資金安全，主要從以下三個方面入手：一是持續(xù)開展整體資金調(diào)度，統(tǒng)籌大額資金收支關(guān)系，合理安排工程進(jìn)度，有效節(jié)約成本費(fèi)用支出；二是持續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，推進(jìn)項(xiàng)目銷售簽約和回款，加快產(chǎn)成品項(xiàng)目去化，縮短現(xiàn)金流回正周期，提高資金周轉(zhuǎn)效率；三是深挖客戶資源，優(yōu)化激勵機(jī)制，按照市場化定價原則推進(jìn)處置低效資產(chǎn)和產(chǎn)成品去化，補(bǔ)充公司發(fā)展所需資金。