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當前房地產(chǎn)形勢
CURRENT REAL ESTATE SITUATION
自2021年5月以來
房地產(chǎn)市場迅速進入“寒冬”
市場信心備受打擊
房地產(chǎn)市場入冬
自2021年5月以來，房地產(chǎn)市場迅速進入“寒冬”，至今已一年多。根據(jù)統(tǒng)計，排名前50的民營房企有七成以上出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場債務(wù)違約，上下游供應商開始僅接受現(xiàn)金交易?？梢姡@不是個別企業(yè)出現(xiàn)了問題，而是整個行業(yè)出現(xiàn)了問題，問題帶有一定普遍現(xiàn)象。近期局部停貸現(xiàn)象一定程度上影響市場恢復信心。
圖片來源：Wind
“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”?？陀^講，當前房地產(chǎn)市場的嚴峻形勢，既有長周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企業(yè)自身因素；是長短期、國內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。
房地產(chǎn)市場步入存量時代
中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。根據(jù)我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束，全國房子建得差不多了。
未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，由于人口外遷嚴重，未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風險。
圖片來源：Wind
主力置業(yè)人群見頂，少子化加速到來
中國正在迎來房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整更為劇烈的深層次原因。
自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房價永遠漲”的慣性預期延長了住宅銷售和開工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴重透支，套戶比上升帶來庫存增加。
圖片來源：Wind
少子化加速到來，中國出生率持續(xù)大幅下降，2019、2020、2021年出生人口分別為1465、1200、1062萬人，持續(xù)大幅下降，2021年中國出生人口創(chuàng)下1949年以來新低。2021年總和生育率降至1.15，不僅低于世界上幾乎所有國家，比嚴重少子老齡化的日本還低不少，比歐美低50%以上。主力育齡婦女數(shù)量大幅減少，2016-2019年15-49歲育齡婦女數(shù)量分別減少491、398、715、502萬。
是時候出手穩(wěn)樓市了
從各方面形勢來看，房地產(chǎn)到了出手的臨界點，在堅持“房住不炒”的前提下，按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，當前關(guān)鍵是三大任務(wù)：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組。
通過放松前期偏緊的調(diào)控政策支持剛需和改善型需求，通過壓實地方主體責任建立房地產(chǎn)紓困基金并配套金融工具支持保交樓保穩(wěn)定，通過支持優(yōu)質(zhì)房企尤其民營房企并配套AMC等進行行業(yè)內(nèi)并購重組。作為國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。
國際經(jīng)濟史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機九次地產(chǎn)。一定要爭取房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，老成謀國是時間換空間。
LPR再降息！
LPR INTEREST RATE CUT!
LPR一年期、五年期雙雙下調(diào)
可看作針對房地產(chǎn)市場的政策寬松
房地產(chǎn)能否迎來逆勢翻盤？
一年期、五年期LPR雙雙下調(diào)！
最近，LPR一年期、五年期LPR雙雙下調(diào)！
一年期貸款市場報價利率（LPR）從3.70%下調(diào)至3.65%，下降5bp；五年期貸款市場報價利率（LPR）從4.45%下調(diào)至4.3%，下降15bp。
一年期貸款市場報價利率（LPR）
五年期貸款市場報價利率（LPR）
本次LPR降息既是8月15日MLF降息的延續(xù)，也可以看作針對房地產(chǎn)市場的政策寬松。
LPR利率在2022年，加上本次，一共降息三次：2022年1月20日，一年期LPR降息10BP，五年期LPR降息5BP；2022年5月20日，一年期LPR保持不動，五年期LPR降息15BP。2022年8月20日，一年期LPR降息，五年期LPR降息。
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穩(wěn)樓市，提振信心
基建、地產(chǎn)、制造業(yè)作為寬信用的主力軍，存在不同程度約束?；?span id="qa2i40u" class="wpcom_tag_link">融資表現(xiàn)亮眼，但一枝獨秀不是春，伴隨專項債發(fā)行收尾、土地財政遇冷、財政收支承壓，持續(xù)性待觀察；房地產(chǎn)面臨長周期拐點、中期行業(yè)出清、短期停貸事件三大沖擊，融資需求疲弱。
促進房地產(chǎn)軟著陸。穩(wěn)樓市關(guān)鍵是保交樓、支持剛需改善型需求和房企重組，支持示范房企恢復融資渠道；長期舉措是推動“城市群、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，對預售制、公攤面積等進行改革。
728政治局會議定調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。對于房地產(chǎn)市場，多地降首付、下調(diào)房貸利率、提高公積金提取額度、取消限購和限售政策；對于房企和樓盤，各地出臺保交樓、紓困房企、引入AMC、發(fā)債擔保等措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。
疊加降低購房利息成本，有助于恢復居民購房信心和按揭需求。假如以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，此次5年期LPR下調(diào)15bp，月供額大約節(jié)省320.51元。
其他影響，促進實體經(jīng)濟
PROMOTING ENTITY ECONOMY
促進實體經(jīng)濟、降低融資成本
提振企業(yè)家信心
降低實體經(jīng)濟融資成本
可以說，央行的一切寬松的最終目的，就是降低實體經(jīng)濟融資成本。
2022年以來，在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機與新冠疫情的影響下，以社融數(shù)據(jù)為主體的金融數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡，企業(yè)與居民的貸款意愿不斷下降，因此降低實體經(jīng)濟融資成本非常有必要。
國內(nèi)資本市場仍然是以銀行信貸的間接融資為主，只有普適性的降息才能讓實體經(jīng)濟享受貨幣政策寬松的紅利。
這里面最重要的就是降低融資成本。而降息，顯然是最直接了當?shù)姆绞健?/p>
從實際效果來看，實體經(jīng)濟融資成本持續(xù)下行，觀察實體經(jīng)濟融資成本主要有兩個指標：一個是信貸成本，一個是信用債收益率。我們可以看到，二者均出現(xiàn)大幅度下行，同時票據(jù)市場利率也再次進入零利率狀態(tài)，這都說明實體經(jīng)濟融資成本降低。
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2022年6月，貸款加權(quán)平均利率為4.41%，同比下降0.52個百分點。個人住房貸款利率、一般貸款利率和企業(yè)貸款利率均仍處于歷史低位。本次LPR下調(diào)有望帶動貸款利率中樞下降，繼續(xù)緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，助力穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)樓市、防止經(jīng)濟二次探底。
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本次LPR降息，一定程度上緩釋了銀行資金成本，鼓勵和引導金融機構(gòu)擴大信貸投放、持續(xù)降低實體經(jīng)濟融資成本。
利好股市。從資金面和政策面看，利好股市，但仍需結(jié)合基本面。根據(jù)DDM模型，股價受基本面、估值和風險偏好影響。本次降息將提振估值，但經(jīng)濟基本面尚未企穩(wěn)，影響公司盈利，后續(xù)仍待基本面與估值博弈。
債市層面， LPR調(diào)降更多作用于實體經(jīng)濟，對銀行間市場影響有限，寬信用邏輯延續(xù)，10Y國債活躍券收益率窄幅震蕩。
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