政策就是風(fēng)向，這次輪到了棚改拆遷！

就在9月21日，南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布重要文件，對南京新一輪的城市更新提出要求，其中涉及防止大拆大建的棚改拆遷，一大批“拆二代”夢碎，很多板塊房價走勢要變……

大家都知道棚改對于中國來說是非常重要的，特別是棚改實物化安置和貨幣化安置兩種方式造就了一大批“拆二代”，他們?yōu)樯唐贩渴袌鎏貏e是3、4線城市的商品房市場提供了非常大的助力。

如今，這一切可能要變了。

南京官方發(fā)文：不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑

9月21日，南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方發(fā)布“關(guān)于《南京市城市更新辦法》（征求意見稿）公開征求意見的公告”，其中提到了多個重磅消息：

1、城市更新堅持“留改拆”并舉；2、兩輪征詢物業(yè)權(quán)利人意見，防止大拆大建；3、一批支持政策更好服務(wù)城市更新項目推進。

在文件中最令人關(guān)注的是：文件提倡分類審慎處置既有建筑，防止大拆大建。

除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。對擬拆除的建筑，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，加強評估論證，公開征求意見，嚴(yán)格履行報批程序。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模。

圖源官網(wǎng)原文件

在文件公布之前，就已經(jīng)有不少主城老舊片區(qū)業(yè)主希望拆遷，最近的一次提出訴求的就是鎖金村片區(qū)了。

鎖金村位于南京主城東北部，隸屬玄武區(qū)，西臨玄武湖，南依紫金山，大部分小區(qū)建設(shè)于八十年代的老小區(qū)，俗稱“老破小”，真正核心區(qū)域僅2平方公里左右。

鎖金村實景圖

然而在周邊業(yè)主提出拆遷的訴求后，南京市玄武區(qū)人民政府鎖金村街道辦事處回復(fù)：鎖金村街道整體近期沒有拆遷計劃，后期的老舊城區(qū)改造將主要以城市更新的方式進行。

這可能就是未來南京大多數(shù)老舊片區(qū)的歸宿。

同時，在應(yīng)對全新的棚戶區(qū)改造難題時，不少南京非主城區(qū)域均開始實行“房票”安置政策替代原有的貨幣化、房屋安置等政策，包括高淳、溧水、浦口等多個區(qū)域?qū)嵭性擁椪摺?/p>

在南京各區(qū)的拆遷計劃中，通過貨幣安置、社保安置、搬遷安置相結(jié)合的安置方式運用的比較多，但大多為主城周邊地區(qū)。

由此可以發(fā)現(xiàn)，主城板塊未來老舊社區(qū)大規(guī)模拆遷基本已經(jīng)不復(fù)存在。

棚戶區(qū)改造是2015年以來中國經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的重要推動力量之一。特別是2016年和2017年，棚改貨幣化安置是推動160個三四線城市房價大幅上漲的最重要因素。

所以，棚改政策的變化，將極大的影響和改變經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)，更重要的是，將影響和改變以160個三四線城市為主要樣本的廣大中小城市的房價運行軌跡！

從時間上看，三四線城市的銷售增速始于2016年年初，主要原因就是2015年底的棚改新武器。

那個時候，經(jīng)濟增速放緩，樓市行情不好，大多數(shù)城市的房子處于高庫存狀態(tài)，賣也賣不掉。為了重振樓市，央行宣布參與棚改進程，并研究出了一個武器——PSL（抵押補充貸款）。

PSL就是央行向國開行定向注水，國開行拿到錢后貸款給地方。而地方為了加快老舊小區(qū)的棚改進程，直接用貨幣安置取代了實物安置。

意思就是，直接給你補貼人民幣，讓你去買房。原本平靜的樓市猛然涌進一大批拿著大把現(xiàn)金的“剛需客戶”，市場突然就熱了。

2015-2019年，全國房價翻番，貨幣化催生的樓市亂象歷歷在目。尤其是三四線城市，因為這波棚改，反敗為勝續(xù)了命。

2020年是全國性棚改收官之年，而今年南京的這份文件又將棚改“踩了兩腳”。

棚改涼了，接下來舊改登場！

雖然現(xiàn)在棚改還在繼續(xù)，但已經(jīng)不再瘋狂，也不再是關(guān)注的重心，拆遷致富的時代一去不返，而舊改的時代來了。

棚改被異化，舊改可能更像惠民工程。

2019年6月，國務(wù)院常務(wù)會議上重點提到了：未來中國改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人、涉及約40億平的改造規(guī)模，同時國家還會加大金融對舊改的支持。

圖源中國政府網(wǎng)

在“房住不炒”下，舊改其實是最合適的方式，為小區(qū)加裝電梯，配建停車場和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)備，或者外立面翻新等等措施都是為了更好的生活方式，而且在一定程度上會抑制買房、換房的需求。

南京的老舊多層太多了，而且這樣的房子都基本一樣：

1、從外表來看：立面陳舊、私搭亂建、線路雜亂；2、從小區(qū)里看：沒有電梯、上下水不通、沒有景觀、非機動車亂停。

這樣的老舊社區(qū)在南京老城區(qū)比比皆是。周邊的次新房房價逼近4萬/ ，而這些老社區(qū)的房價已趴在2.5萬/ 好多年。在南京，我覺得最出色的舊改之一當(dāng)屬——邁皋橋。

2014年， 邁皋橋老街正式啟動綜合整治工程，自規(guī)劃之初，對于邁皋橋的整治就不是千篇一律的。這里定下了一個主基調(diào)——民國風(fēng)。

從路燈到綠植、從街邊小店到農(nóng)貿(mào)市場、從周邊小區(qū)到政府機構(gòu)，風(fēng)格完全統(tǒng)一，這是一個完整的社區(qū)生態(tài)。

住宅

農(nóng)貿(mào)市場

走在這條老街上，你看不到一根懸在頭頂仿佛蜘蛛網(wǎng)一般的電線，因為這里全面實施管線下地改造。

除了邁皋橋片區(qū)，在鼓樓濱江、老秦淮、城北等多個板塊，舊房改造都有了新的進展，比如鼓樓濱江的新河二村項目，危房變?yōu)槎有?，不少業(yè)主都十分欣喜。

新河二村163-165號改造

我向周邊中介工作人員咨詢了新河二村小區(qū)的成交情況，據(jù)了解，自出新以后這里的房源流通速度明顯加快，也有不少房主在舊改后提高掛牌價格。

“環(huán)境好了、賣相好了、居住舒適度高了，房價自然也就上去了。”

地段優(yōu)越、配套成熟、當(dāng)越來越多的客群愿意為產(chǎn)品力買單時，這類“老破小”就有了出路。

未來，城鎮(zhèn)舊改的趨勢已經(jīng)愈加明顯，“老破小”會迎來新的轉(zhuǎn)機，但如何把握住這一輪機會，可能我們需要像邁皋橋老街這樣的舊改方式，這才是真正的利民工程。

來源 安家江北