前恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說(shuō)過(guò)“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，這也是被公認(rèn)的影響房地產(chǎn)行業(yè)的比較權(quán)威的一種說(shuō)法。

本月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份70個(gè)主要大中城市的房?jī)r(jià)，令人意外的是，就連一線城市都扛不住要降價(jià)了。

基于這個(gè)基本和權(quán)威的數(shù)據(jù)，我們有理由相信，我們一直期盼的房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)正在或者已經(jīng)到來(lái)了。

風(fēng)雨引用一些權(quán)威數(shù)據(jù)和行業(yè)專(zhuān)家的看法來(lái)嘗試著分析下，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)是否正在或者已經(jīng)到來(lái)。

按照前重慶市市長(zhǎng)黃奇帆先生的觀點(diǎn)，我們來(lái)逐條分析下，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)。

一人口，可以說(shuō)，人口是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最重要因素之一。那么按照目前的結(jié)婚人數(shù)（2016年：1143萬(wàn)對(duì)，2017年：1063萬(wàn)對(duì)，2018年：1014萬(wàn)對(duì)，2019年：947萬(wàn)對(duì)）、新生人口（2016年1786萬(wàn)、2017年1723萬(wàn)、2018年1523萬(wàn)、2019年1465萬(wàn)）、老齡化率（13.5% 此處為65歲以上人口 截止2021年）和死亡率（7.18‰ 2021年），人口增長(zhǎng)率（0.34‰），可以預(yù)見(jiàn)的是在未來(lái)的幾年里（有部分人口學(xué)專(zhuān)家預(yù)計(jì)在2022年），人口將會(huì)迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)。——上述數(shù)據(jù)來(lái)源于第七次人口普查和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

可以預(yù)見(jiàn)的14億必將是我國(guó)人口的天花板數(shù)據(jù)。沒(méi)有人口增長(zhǎng)的未來(lái)，房地產(chǎn)必將缺少最核心的增長(zhǎng)邏輯和動(dòng)力。

二 城市化率，截止2020年，我國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到63%，今年預(yù)計(jì)會(huì)突破65%。未來(lái)城市化率增長(zhǎng)的空間已經(jīng)十分有限。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)的估測(cè)，世界發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率在2050年將達(dá)到86%，我國(guó)的城市化率在2050年將達(dá)到71.2%。

按照這一預(yù)計(jì)，未來(lái)的20多年里，我國(guó)的城市化率提空間也僅僅只有五六個(gè)點(diǎn)了。

之所以我國(guó)的城市化率未來(lái)提升空間受限的主要原因是，留在農(nóng)村里的主要是老人和兒童。兒童隨著年齡增長(zhǎng)會(huì)逐步離開(kāi)農(nóng)村，而目前的城市務(wù)工人員很大一部分，在未來(lái)年齡大了以后又會(huì)返回農(nóng)村。

三老齡化加劇，我國(guó)的老齡化目前已經(jīng)突破20%（此處為60歲以上人口），且老齡化趨勢(shì)還在進(jìn)一步加劇。如此龐大的老齡人口是無(wú)法拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求的。

基于以上人口的角度來(lái)看，住房的需求方面已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

我們?cè)賮?lái)從土地的角度接著分析下。

四地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)

相關(guān)專(zhuān)家測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)目前一年及以上待售面積達(dá)到了6億平方米，而全年的建設(shè)量也大約在17億平方米左右。

也就是說(shuō)，建好一年以上沒(méi)賣(mài)出去的房子已經(jīng)達(dá)到一年建設(shè)量的三分之一以上。

而現(xiàn)實(shí)中的空置房數(shù)量還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)據(jù)。

五人均住房面積

黃奇帆先生在公開(kāi)的報(bào)告中提到，目前我國(guó)的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米。按照其他發(fā)達(dá)國(guó)家的情況推算，這一數(shù)據(jù)實(shí)際已經(jīng)接近天花板了，未來(lái)改善型住房的空間也十分有限了。

六房?jī)r(jià)和地價(jià)

在過(guò)去的20年里，我國(guó)的地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲近4倍，而這個(gè)趨勢(shì)是不可能一直持續(xù)的，因?yàn)榭捎猛恋厥窃絹?lái)越少的，而人民的承受能力也是有限度的。

通俗地講，無(wú)論房?jī)r(jià)和地價(jià)怎么漲，都要遵循一個(gè)原則，大多數(shù)人能承受的范圍，一旦超過(guò)這個(gè)范圍，那么就是違背市場(chǎng)規(guī)律，也不會(huì)持續(xù)的。

最后我們談一談?dòng)绊懛績(jī)r(jià)短期的金融。

七國(guó)家政策 首先我們談四個(gè)字“房住不炒”，這是代表著我國(guó)的意志，是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)，意味著炒房客這一群體必將逐步退出歷史舞臺(tái)。而過(guò)去，這些人曾經(jīng)極大地推高了房?jī)r(jià)。

“三道紅線”政策的出臺(tái)，極大地限制了過(guò)去依靠高融資、高周轉(zhuǎn)模式生存的房企的生存空間，如某大。而這一政策，目前來(lái)看，正逐步收緊，且沒(méi)有放松的趨勢(shì)。

八金融補(bǔ)償。過(guò)去幾年，很多地方已經(jīng)逐步放棄了拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償這一傳統(tǒng)做法，而是用更為溫和的新房置換。

九舊城改造、舊房改造替代整體拆除。隨著城市的發(fā)展和完善，老破舊的逐步改造，未來(lái)這一需求也將逐步減少，不會(huì)存在之前的大拆大建。

十最后就是地產(chǎn)商的負(fù)債率。隨著政策的逐步收緊，地產(chǎn)商的負(fù)債率，只會(huì)逐步降低，這也會(huì)限制他們拿地和開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的能力。

基于以上的這些數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)，我們有理由相信，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了。