對于剛需的購房人群，我認為目前買房、置換是好時機；雖然目前整個合肥的房市成交量少，熱度不比上半年，但是整個城市的房價基數(shù)仍屬于價低的（相對一線城市來說），房市處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)情況下就是好時機，買房千萬別想著撿個大漏，低于市場價多少多少的，這樣你買不好房子，有機會可以選擇好的房源和樓層，市場價就可以下手，現(xiàn)在到年底之前由于上半年房市太過火熱，下半年房價不會大漲更不會大跌，整個房市會橫盤一段時間，之后房市會怎么樣很難說，我認為；一方面“老破小”房子價格，因為房齡原因，貸款年限受限，首付比例增加，增值空間不會很大、加上居住體驗不好，我認為這樣的小區(qū)購房人群會越來越少，價格降是遲早的，另一方面，房子比較新點的，處于就業(yè)率高的地區(qū)，小區(qū)配套好，大的開發(fā)商小區(qū)這樣的房子價格會越來越高。還有重要的一點就是往合肥重點發(fā)展的方向購房，不管是居住還是投資是不會錯的，千萬別因為那個地方價格便宜而買，那就大錯特錯了，當(dāng)然如果你在那里工作，就是為了居住，生活便利那就另當(dāng)別論了。總結(jié)一句話：房價會不會降，如果你已經(jīng)剛剛把房子買好了，或者你手上已經(jīng)有幾套房子了，你還想著它降嘛？
房價下降幾家歡喜幾家愁！剛需購房者皆大歡喜，開發(fā)商愁、拆遷戶還原10套8套房子的愁、炒房團愁。房價持續(xù)下降的可能性不大，或許還有點慣性。3—5年仍然會漲，為什么？土地有盡頭，房地產(chǎn)仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，吃房地產(chǎn)飯的太多太多。
先換個角度來看，現(xiàn)在合肥的房價虛高嗎？有水分嗎？如果沒有水分，那風(fēng)險就較小，水分較大，那房價跌的可能性就大。
其實想買合肥房子的人，別光盯著合肥房市，合肥因為市區(qū)常住人口就512萬人，你沒看錯，不信的自己搜一下，官媒發(fā)布的數(shù)據(jù)，四縣加巢湖市各有近百萬人口?？梢詻]事看下深圳房市的情況，深圳常住人口2000萬人左右，而且人群的購買力更高，炒房客的花樣更多。之前還有炒房客叫囂著，深圳房價20萬一平米不是夢，結(jié)果一個二手房指導(dǎo)價就給深圳房價指導(dǎo)跌了。
合肥現(xiàn)在只是少數(shù)學(xué)區(qū)房出了二手房指導(dǎo)價，還不是更嚴(yán)格的全市二手房指導(dǎo)價，或者拿到房產(chǎn)證后4年才能轉(zhuǎn)手賣，給流動性鎖住。我個人的結(jié)論，合肥目前的房價里面，有20%-30%的水分?，F(xiàn)在表面出來的情況就是二手房交易量變慢，二手房慢慢的越來越難賣，捂盤的新樓盤開始搶跑上市。最近肥西新開盤的某樓盤給中介高回扣，全城中介都激動壞了，賣一套房子賺幾萬塊錢傭金，還不瘋了。其實肥西一沒限購，二沒限售，二手房指導(dǎo)價更是沒影的事情，肥西這是提前給二十年后的房價一步漲到位了，肥西新樓盤水分就更大，說50%的水分都不為高。
所以我個人建議，你現(xiàn)在想在合肥買房，是為了什么？你急著結(jié)婚，孩子急著讀書，耽誤不起時間你就買。如果你是想買房等價格漲了，轉(zhuǎn)賣割別人韭菜，現(xiàn)在的情況和炒股差不多，你惦記人家的漲幅，人家惦記你的本金，別折了老本。
個人淺見：時機主要看政策 目前不會大漲大跌了 無所謂買房的好時機 因為好時機已經(jīng)過去了 也不會再有了 但是合肥還是當(dāng)下值得買房的城市之一
這么大一個話題其實對于我們這些小人物來說不適合討論。但身在其中又從自己的觀點也做下自己的講述。從1998年房產(chǎn)商品化以來房屋一路高歌猛進，一周期形勢看只有短暫的下調(diào)后又直線上升，直到今年才開始回落。七折八折到處的開發(fā)商都在出貨。很多人認為這和08年類似。等待黑暗后的爆發(fā)。也有很多人不這么認為。那么這個問題我們究竟應(yīng)該從什么方面去看看。從哪些角度分析呢？今天站在個人的角度。和從業(yè)這么多年的角度來說下我的一些方法！
首先來說過去20年中國房產(chǎn)的一個過程。1998年房屋開始商品化。在2000年前的兩年里整體的商品化進程還是沒有太多變化。直到2000后中國大城市正式進入商品化過程。房價也在肉眼可見地不斷上漲。直到2008年亞洲金融危機，才開始下浮。這也是個人認為的第一階段。這個階段的購房以自用居家為主。這個時間段的購房還是理性的大多以居住為目的少部分投資屬性。2008年到2015年房地產(chǎn)在不斷地基建完善下開始進入成熟區(qū)。一部分具有前瞻眼光的人在這期間進入房產(chǎn)市場，這使得房產(chǎn)屬性發(fā)生了變化。從居住消耗品變成了具有投資屬性的資產(chǎn)。這期間很多房產(chǎn)也從08年的價格變成了過去的1倍或數(shù)倍。很多人也在在這期間看到別人購房獲利而逐漸關(guān)注了解房產(chǎn)。第三階段也就是房產(chǎn)市場的非理智期。15年年度到2019年開發(fā)商不斷建房，客戶不斷買入。投資客增多，交易量不斷上升，價格不斷上漲。購房者心態(tài)趨于瘋狂。經(jīng)濟環(huán)境大好，城市規(guī)劃?；ㄅ涮椎呐浜舷隆７績r不斷地創(chuàng)造新高。那中山這座城市為例百分60的客戶為投資屬性的客戶。2019年年度疫情，到2020年5月。因為隔離政策。房產(chǎn)降溫。2020年下半年房產(chǎn)市場進入了他最后的瘋狂。又創(chuàng)新高。2021年回歸理智。這份理智來源于政府，銀行，經(jīng)濟條件。
這是我對于這些年房產(chǎn)市場的一個個人描述。我們可以看到房子從住變成了投資品，那后期是否會回歸于它本來的屬性消耗性商品呢！個人角度認為答案一定是是！那我們從什么角度來證明這個結(jié)論。
價格上漲的原因是供需關(guān)系決定的。商品少。購買者多。價格上漲是趨勢。如我有100瓶水。有500個購買水的人。必然發(fā)生的就是價格上漲。如果有有能力在這時賣了2瓶水或者更多。我就可以加價出售給更多的為夠得人群。和黃牛類似。價格就是價格不斷升高。但當(dāng)出售水的商家不斷生成水。增加到500-1000瓶了呢。當(dāng)然這里有人有很多瓶水，所有這個時間段的還是會有很多沒有買到水的人購買。但已經(jīng)比只有100瓶水時購買者減少。100瓶時水的出售價格假設(shè)為1元購得。到手出售價為2-3元價格。后期造水商人價格上調(diào)至2元-3元。黃牛價格也在提高。在不斷地生成下。真正需求的購水者不斷減少。而到手者逐漸增多。很多人手里有2-3瓶的時候。結(jié)果也就顯而易見了。很多人說中國人口眾多。不愁沒人買。但購房主力70-80-90現(xiàn)在大多已經(jīng)進入穩(wěn)定期。00后10后的人口又有多少。中國正在進入老齡化階段。生育的減少。也決定了將來消費主力的減少。
當(dāng)然很多人會說現(xiàn)在的通貨膨脹這么嚴(yán)重。請明白我說的房產(chǎn)會變成消耗品，而不是說他未來價錢會去到怎樣，但請大家理解一點08年基礎(chǔ)工資給500的地方還是有很多的?，F(xiàn)在是否還有很多呢，簡單舉例現(xiàn)在我夠得100萬的房產(chǎn)。而且每年還上漲了百分之4到5.五年后，我是否盈利。但是否定的。根據(jù)近20年的貨幣情況。國內(nèi)每年的通貨率為6.8-6.9。按一百萬算。同在五年后的同等價值在當(dāng)時價值90萬左右。那他還是投資品還是消耗品呢。記住前提是還沒有計算國家房產(chǎn)稅務(wù)未來的增收情況。
消耗品的前提是什么。當(dāng)然是越舊。他的價值就在同等物品的價值中價格越低。記住我說的不同等物品。不是說所有。因為一定有人會說深圳的房子和惠州的房子比較?，F(xiàn)在房產(chǎn)大多為電梯高層。一般超過20層，電梯最優(yōu)狀態(tài)大概是15年。外觀狀態(tài)大概是10年-15年?？梢該Q可以修繕。但你是否喜歡修過的車呢?；蛘咄饶闶欠裨敢庥猛瑯拥膬r格去購買呢。這是顯而易見的。
中國房產(chǎn)如同多米諾骨牌。一個倒下可以瞬間崩塌。同樣政府能做的是把這個速度放緩放慢。讓它對于社會的沖擊減小。人們逐漸適應(yīng)。就如同當(dāng)年的那句房住不炒一樣。慢慢深入人心。慢慢接受這些。
