在過去五年里，韓國首爾的房價翻了一倍多，政府的刺激政策掀起了一場全民化的購房熱潮。

但隨著韓國央行不斷加息，高借貸成本令向來火爆的韓國樓市猛然降溫。

目前，市場普遍預(yù)期韓國的政策利率將在年底前從目前的九年高位——2.25%進一步上升至2.75%，這將增加負債家庭的壓力。

由于近四分之三的家庭財富與房地產(chǎn)市場掛鉤，政策制定者擔(dān)心抵押貸款利率的不斷上升可能增加貸款違約，使經(jīng)濟陷入危機。

火爆的韓國樓市：房價越調(diào)控越漲，首爾房價4年漲45%

直到去年，韓國的住房市場都“漲勢難平”。購房熱仍持續(xù)多年，尤其是在首都首爾。

首爾市的面積僅為韓國國土面積的0.6%，卻居住著韓國接近五分之一的人口。

盡管韓國自2017年以來共頒布了25項房產(chǎn)調(diào)控政策，直到去年為止，4年之間首爾市的房價還是累計上漲了45%。雖然在接連的調(diào)控之下房價不降反升，民眾的購房熱情絲毫沒有減退。

2020年，首爾市的公寓樓成交量超過了10萬套，同比增長一倍多，再次創(chuàng)下歷史新高。

一夜驟冷：韓國樓市正逐漸“退燒”

然而，韓國房地產(chǎn)市場卻突然從炙手可熱變?yōu)閾u搖欲墜。

據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會7月底公布的數(shù)據(jù)，1月至6月期間，全國交易的公寓數(shù)量為184134套，比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。

而在房屋交易數(shù)量減少時，韓國的平均房價也迎來下跌：今年上半年，全國平均房價下跌了0.16%，而首爾的價格在此期間下降了0.25%。

上周，首爾公寓價格出現(xiàn)26個月來的最大幅度的下降，首爾的房產(chǎn)交易量在6月份同比下降了73%。

韓國房租價格也出現(xiàn)變動。韓國國民銀行的每月住宅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，首爾的公寓平均全租價格從6月的6.7792億韓元下降到7月份的6.7788億韓元，為39個月來首次月環(huán)比下降。

意外加息，家庭債務(wù)面臨重大考驗

房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的有史以來最快速的利率上漲，給消費者帶來了負債壓力。

自去年8月以來，韓國央行就在不斷上調(diào)利率，本月更是史無前例地加息了50個基點，使基準利率達到了九年來的高位——2.25%。

市場目前普遍預(yù)期韓國央行今年還將加息數(shù)次，直到政策利率達到2.75%或3%。

隨著借貸成本上升，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的2600萬億韓元（合1.97萬億美元）債務(wù)也面臨重大考驗，而經(jīng)濟低迷和抵押貸款償還額增加可能導(dǎo)致消費疲軟。

由建筑投資帶來的服務(wù)和商品消費約占經(jīng)濟活動的15%，房地產(chǎn)的低迷加上出口的減少，將對經(jīng)濟增長造成巨大拖累。

據(jù)媒體報道，Kiwoom 證券分析師 Seo Young-soo 表示：

韓國是世界上最容易受到加息沖擊的國家之一，因疫情而增加的債務(wù)也是世界最高的國家之一。

那些最近又申請了抵押貸款和信用貸款（用于投資）的人面臨的麻煩最大。

國際金融研究所對36個主要經(jīng)濟體的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，韓國的家庭債務(wù)與GDP之比為104.3%，是全球最高的國家之一。

韓國財政部長 Choo Kyung-ho 本周早些時候表示：

我們將迅速改善家庭債務(wù)結(jié)構(gòu)。當計劃中的再融資方案開始啟動時，按可變利率計算的家庭債務(wù)比例應(yīng)下降至多5個百分點，從78%降至73%以下。

去年年底，韓國家庭債務(wù)與可支配收入的比率達到了206%，這意味著家庭債務(wù)是生活開支的兩倍。

韓國金融監(jiān)管機構(gòu)預(yù)計，一旦平均抵押貸款利率從目前的5-6%升至7%，可能拖欠貸款的人數(shù)將增加50萬至190萬。

韓國央行周三發(fā)布的一份報告顯示，如果將政策利率再上調(diào)100個基點，韓國房產(chǎn)價格可能在兩年內(nèi)下跌2.8%：

政策利率上調(diào)100個基點后，我們對住宅價格影響的分析結(jié)果顯示，房價可能在一年內(nèi)下跌0.4%至4.7%，兩年內(nèi)下跌0.9%至2.8%。

韓國繼續(xù)放寬房產(chǎn)貸款上限

房地產(chǎn)行業(yè)岌岌可危之下，韓國政府不得不繼續(xù)出臺政策刺激地產(chǎn)。

據(jù)媒體報道，韓國金融委員會近日表示，從8月1日起，韓國生平首套房購買者貸款金額比例（LTV）上限放寬至80%。

韓國首套房購買者是指所有家庭成員均未曾購入過房產(chǎn)的人。根據(jù)規(guī)定，無論住宅所在地區(qū)或住宅價格如何，均可適用80%的LTV上限。貸款額度也從現(xiàn)有貸款限額的4億韓元增至6億韓元（約合人民幣311.3001萬元）。

此前，首套房購買者對房產(chǎn)投機及投機過熱地區(qū)的LTV上限為40%，調(diào)整對象地區(qū)的LTV上限為50%。以生活穩(wěn)定資金為目的的住宅擔(dān)保貸款限額從1億韓元放寬至2億韓元。緊急生活用途貸款限度也從1億韓元增至1.5億韓元。

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