這是熊貓貝貝的第1222篇原創(chuàng)文章：

8月5日，為探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點(diǎn)研究國內(nèi)28個(gè)城市的3萬個(gè)小區(qū)，發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》（以下簡稱報(bào)告），首次盤點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。

總的來說，從一個(gè)行業(yè)從業(yè)者，經(jīng)濟(jì)研究和房企發(fā)展策略是本質(zhì)工作的角度出發(fā)，這是一份不錯(cuò)的報(bào)告，信息量很大，采樣飽滿，論證有據(jù)。

外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，雖然輿論環(huán)境充斥各種國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)時(shí)間的喧囂，但是這份報(bào)告所揭示的一些內(nèi)容，值得說道，研究，還有分享。

中國的商品房過剩，已經(jīng)不是什么秘密。

但各城市的住房空置率究竟有多高，一直都是個(gè)秘密。

雖然官方可以精確統(tǒng)計(jì)出這個(gè)數(shù)據(jù)，很簡單，用電量，用水量，用氣量，行政手段統(tǒng)計(jì)（下沉到街道級別的行政管理以及人口普查工作都可以實(shí)現(xiàn)）

然而出于對樓市的影響考慮，不會(huì)公布。所以對于樓市和民眾而言，長期以來一直無法精準(zhǔn)知曉。但是不要忽視民眾的智慧和觀察能力，晚上數(shù)亮燈這種一目了然的辦法還真的不少。

這份最新的住房空置率報(bào)告，揭示了中國房地產(chǎn)哪些真實(shí)的情況？

這篇文章，將基于貝殼研究院這份最新的住房空置率報(bào)告的專題，深入解讀，從專業(yè)，有依有據(jù)的角度，為各位朋友揭示這份報(bào)告所揭示的，一些關(guān)于當(dāng)下中國樓市，不同城市商品房市場的，重要現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)然，不止于解讀，更重要的是挖掘本質(zhì)，抓住現(xiàn)實(shí)，看清趨勢，指導(dǎo)行動(dòng)，給出一些具有建設(shè)性的總結(jié)和觀點(diǎn)。

本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價(jià)值導(dǎo)向。

內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。

硬核內(nèi)容，錯(cuò)過不再。

以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢，指導(dǎo)決策。

PS：

• 文章略長，內(nèi)容的閱讀需要一定的時(shí)間和耐心，并且需要進(jìn)行思考。
• 內(nèi)容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個(gè)閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個(gè)人的認(rèn)知層次不同，不做強(qiáng)求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結(jié)合自身需要和認(rèn)知需求理性看待。
• 頭條獨(dú)家文章，抄襲搬運(yùn)必究！

（如果這篇文章在其它資訊平臺(tái)被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運(yùn)，厚顏無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時(shí)代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。

圖片來源：頭條圖庫

1

貝殼研究院這份住房空置率調(diào)查報(bào)告，有哪些值得關(guān)注的亮點(diǎn)？

地產(chǎn)人說地產(chǎn)事兒，從時(shí)代語境的變化，能夠看到很多重要的趨勢信號(hào)。

住房空置率，其實(shí)長期以來，從行業(yè)的角度出發(fā)，都是非常敏感，不會(huì)輕易觸碰的話題和內(nèi)容，原因很簡單，空置率的指標(biāo)，會(huì)對市場的信心和預(yù)期，以及對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)多個(gè)維度的利益關(guān)聯(lián)群體，產(chǎn)生負(fù)面影響，沒有正向利益價(jià)值的東西，沒有人回去關(guān)注和分析。

但是這一次，貝殼研究院提出的這份報(bào)告，角度和方向不可謂不刁鉆，相關(guān)的研究和分析選擇的時(shí)間和時(shí)代背景，不可謂不巧妙。

8月5日，貝殼研究院《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，披露了28個(gè)主要城市的住房空置率。

貝殼研究院此次選取的28個(gè)城市包括北上廣深4個(gè)一線城市，重慶、天津、廈門、蘇州、大連、濟(jì)南、青島、南京、寧波、長沙、成都、杭州、東莞、沈陽、鄭州、昆明、西安、武漢、合肥、南昌、佛山、廊坊、無錫、南通24個(gè)熱點(diǎn)城市，總計(jì)28個(gè)。

采用的方法是抽樣調(diào)查法，統(tǒng)計(jì)了3萬個(gè)樣本小區(qū)3個(gè)月以上無人居住的住房，得出的這份結(jié)果。

圖片來源：報(bào)告原文

需要特別注明的是，此次統(tǒng)計(jì)的樣本只是存量二手房，沒有將期房和已建成待售的現(xiàn)房納入。

這就意味著，此次的抽樣調(diào)查結(jié)果的空置率，比真實(shí)的空置率會(huì)小很多。其參考價(jià)值，也縮水不少。如果將期房和建成待售的房子也納入，各城市的空置率會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加不少。

但是這份報(bào)告，對于當(dāng)下現(xiàn)實(shí)的空置率進(jìn)行的調(diào)查和排名，對于市場，對于購房者，對于價(jià)值投資群體，甚至是炒房套利的資金和群體來說，是有著重要參考意義的。

本報(bào)告幾個(gè)亮點(diǎn)值得梳理：

1、28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。

其中一線城市住房空置率平均為7%，二線城市平均為12%，三線城市平均為16%。

其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。

國際上認(rèn)為合理的空置率水平，通常在10-15%。調(diào)研的結(jié)果，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%。雖然還在國際認(rèn)可的合理區(qū)間，但離15%已經(jīng)非常接近。

圖片來源：報(bào)告原文

和其他國家相比，內(nèi)地28個(gè)城市的空置率水平還是超過了巴西、美國、澳大利亞、法國等國家，僅次于日本的13.6%。

之所以國外的空置率水平較低，主要在于房屋空置的成本太高，尤其是空置稅的存在。

包括法國、英國、加拿大、澳大利亞，甚至在香港都有空置稅。比如法國規(guī)定，每個(gè)家庭只能有一個(gè)主要居所，其他住房都將納入空置稅的征收范圍。

而中國空置率較高，空置稅的缺位也是主要原因之一。

當(dāng)然，旁征博引必不可少，從多個(gè)維度的統(tǒng)計(jì)來看，中國的住房空置率，不容樂觀：

目前所知道的幾個(gè)版本，數(shù)據(jù)雖然相差很大，但是結(jié)合起來看，空置率情況只高不低：

• 國家電網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)：空置率超過10%。
• 騰訊調(diào)查數(shù)據(jù)：主要城市空置率超過22%。其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。
• 中金公司《數(shù)說中國存量住房》報(bào)告數(shù)據(jù)：2017年末中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。
• 西南財(cái)大《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告數(shù)據(jù)：2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。
• 2014《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報(bào)告數(shù)據(jù)：2013年中國城鎮(zhèn)空置率22.4%，遠(yuǎn)高于其他國家和地區(qū)。其中，一線城市空置率18%，二線城市空置率27%，三線城市27%。
• 甚至，2018年時(shí)住建部前副部長仇保興還給出了另一組數(shù)據(jù)：鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。

2、采樣的28個(gè)城市，空置率分化情況明顯：

圖片來源：報(bào)告原文

貝殼給出的空置率合理區(qū)間是5%-10%，如果超過10%就意味著住房供給過剩，存在庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，28個(gè)城市中只有9個(gè)城市在合理區(qū)間，17個(gè)城市的空置風(fēng)險(xiǎn)都比較高，甚至有6個(gè)城市高于15%。

其中：

4個(gè)一線城市里，北上深空置率都在7%以下，廣州9%卻成為最高的。

二線城市中，廈門、天津、大連、蘇州、濟(jì)南也都在合理區(qū)間。

11個(gè)城市的空置率在10-15%區(qū)間：

青島、南京、寧波、長沙、成都、杭州、東莞、沈陽、昆明、鄭州、西安、合肥、無錫

6個(gè)城市的空置率超過了15%：

武漢、重慶、南昌、南通、佛山、廊坊

最高的南昌，空置率甚至達(dá)到了20%。廊坊的空置率也達(dá)到了19%。

現(xiàn)實(shí)情況表面的遮羞布被掀起，那么風(fēng)險(xiǎn)的警鐘，實(shí)際上就一定會(huì)敲響。

中國商品房市場，也就是樓市，以及居民擁有的房產(chǎn)，存在現(xiàn)實(shí)過剩的情況，這是一次很好的披露。值得注意的是，此次報(bào)告統(tǒng)計(jì)沒有涵蓋普通縣城、更多的三四線城市。

而這些等級較低、人口吸引力較弱的城市，住房空置率會(huì)更高。這沒有多少懸念，而是必然。

圖片來源：頭條圖庫

2

從不同城市的空置率情況中，能夠得到哪些重要的結(jié)論？又揭示了中國商品房市場哪些真實(shí)情況？

數(shù)據(jù)分析，知道結(jié)論其實(shí)并不是關(guān)鍵，更重要的，還有兩個(gè)東西：

一個(gè)是形成結(jié)果的原因回溯；

一個(gè)是結(jié)果帶來的規(guī)律總結(jié)。

當(dāng)然，這是統(tǒng)計(jì)學(xué)和數(shù)理分析比較專業(yè)的邏輯，為了便于更多的讀者朋友更容易抓住關(guān)鍵，下面的分析會(huì)盡量直白簡化：

第一、報(bào)告給出結(jié)論：從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。

房價(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。

房價(jià)越高，空置率越低；

圖片來源：報(bào)告原文

老齡化程度越高，空置率越高；

租金回報(bào)越高，空置率越低；

第二，在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

房子越新，空置率越高：

圖片來源：報(bào)告原文

住房檔次越高，空置率越高：

圖片來源：報(bào)告原文

很現(xiàn)實(shí)的，這份報(bào)告其實(shí)從宏觀到微觀完整地勾勒出了中國當(dāng)前商品房環(huán)境中，不同城市，不同房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性一種比較客觀的評估模型。

其實(shí)很多地方已經(jīng)沒有興趣做這種研究了，即便有數(shù)據(jù)也不會(huì)公布。

因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)只會(huì)讓大家更不愿意買房子，讓樓市、土地市場更加低迷，讓地方財(cái)政壓力更大。

不公布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要數(shù)據(jù)，已成為調(diào)控的手段。

所以，這份報(bào)告最主要的價(jià)值，其實(shí)是在某種程度上，揭開了中國樓市所謂資產(chǎn)價(jià)值的遮羞布，讓很多正在失去資產(chǎn)價(jià)值，金融屬性，包括流動(dòng)性的所謂房產(chǎn)，被放到了臺(tái)面上。

很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)價(jià)值邏輯推導(dǎo)：任何商品只有真實(shí)需求的存在才有價(jià)值，不用說太多復(fù)雜的資產(chǎn)邏輯和分析，沒有真實(shí)需求支撐，就沒有資產(chǎn)屬性。

圖片來源：頭條圖庫

3

現(xiàn)實(shí)分析：該如何理性科學(xué)看待當(dāng)下及未來的中國商品房市場？

其實(shí)報(bào)告分析到這個(gè)份上，基本上已經(jīng)該有的深度和本質(zhì)都挖掘到了，到這個(gè)環(huán)節(jié)，其實(shí)更重要的，是需要進(jìn)行簡單的總結(jié)和梳理：

1、商品房過剩，是現(xiàn)實(shí)存在的情況，就連一線城市都存在。

2、空置率和過剩之間，存在結(jié)構(gòu)性問題，比如貧富分化，體制原因，甚至對外移民這樣的因素，不糾結(jié)原因，只看結(jié)果：越來越多城市的房子，正在失去流動(dòng)性。

需求支撐流動(dòng)性，空置就是需求不足，就這么簡單粗暴。

3、數(shù)據(jù)雖然有局限性，但是具有參考意義：

空置率合理的城市，房產(chǎn)具備保值升值的資產(chǎn)屬性；

空置率處于正常范圍的城市，對應(yīng)房產(chǎn)只有保值，至于是否升值和流動(dòng)性，就要跳出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從城市其他產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能中去找想象力。

空置率超標(biāo)，不要有僥幸心理，要看到數(shù)據(jù)超標(biāo)背后幾個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)可能：

要么是人口流出；

要么是階層固化；

要么是體制弊??；

要么是貧富分化；

要么，就是土地財(cái)政高度依賴。

……

造成高空置率的原因可能有很多，但是沒有一個(gè)是正向的，積極的。舉個(gè)簡單的例子，比如江西南昌的那個(gè)周劼，典型村長家的傻兒子類型的官宦子弟，名下可以有很多房產(chǎn)，噢，報(bào)告里面空置率最高的城市，就是南昌。

這就很妙，值得大家聯(lián)系體會(huì)一下?？罩寐侍叩某鞘?，買房就是被收割，別想什么資產(chǎn)屬性和增值意義了。這才是人間真實(shí)。

只有在大城市，需求持續(xù)存在的城市，房產(chǎn)才是資產(chǎn)。

雖然這話很多人不愛聽，難接受，但這就是事實(shí)。

圖片來源：頭條圖庫

寫在最后：

從趨勢認(rèn)知的角度出發(fā)，幾個(gè)觀點(diǎn)和行動(dòng)建議的分享和交流

文章最后，從一個(gè)地產(chǎn)人的行業(yè)角度出發(fā)，從基于數(shù)據(jù)和報(bào)告揭示的現(xiàn)實(shí)中挖掘趨勢，分享幾點(diǎn)個(gè)人的觀點(diǎn)和行動(dòng)建議，不一定對，權(quán)當(dāng)拋磚引玉，供各位朋友們討論參考。

1、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，老調(diào)重彈，反反復(fù)復(fù)說了這么多年，到2022年，越來越多的信號(hào)和數(shù)據(jù)都在證明到來的真實(shí)性。

很多原本的邏輯和思維，需要得到更新和調(diào)整了。

2、未來城市的房產(chǎn)，是否具有資產(chǎn)價(jià)值，人口數(shù)量和真實(shí)需求，將成為至關(guān)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，靠吹概念，畫大餅的營銷包裝，推廣手段推高房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)代正式結(jié)束。

當(dāng)然這并不妨礙很多城市在慣性驅(qū)動(dòng)下依然會(huì)延續(xù)這種玩法，不過意義不大，現(xiàn)實(shí)教做人，市場會(huì)說話。

3、從投資的角度出發(fā)：購房投資盡量向少數(shù)城市集中，尤其是一線城市和強(qiáng)二線城市的核心城區(qū)。

把不動(dòng)產(chǎn)集中在最有價(jià)值的20個(gè)城市，甚至是最有價(jià)值的10個(gè)城市、或者3個(gè)城市（深圳、上海、北京），才是最明智的。

而對于絕大多數(shù)的普通城市，面對商品房過剩的現(xiàn)實(shí)，最大的風(fēng)險(xiǎn)不是什么房價(jià)下跌，而是需求持續(xù)的坍塌，和周劼那樣的人和家族力量在個(gè)人和家庭資產(chǎn)層面進(jìn)行競爭，不是明智的做法。周劼的情況不是孤例，而是普遍存在的現(xiàn)實(shí)。

4、要看清時(shí)代發(fā)展過程中的警示信號(hào)，不要和趨勢為敵，順勢而為才是正途。

大概就說這么多吧，以上，就是基于最新的這份住房空置率調(diào)查報(bào)告，進(jìn)行的專題深入解讀和相關(guān)分析，和各位讀者朋友進(jìn)行一個(gè)分享。

聊地產(chǎn)，要相信熊貓的水平和專業(yè)，是不是？

圖片來源：頭條圖庫

（根據(jù)國家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個(gè)敢說真話，會(huì)說實(shí)話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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