主打大戶型改善盤 樓市有望價(jià)降量升

近些年的樓市，總會(huì)在年底出現(xiàn)一波翹尾行情。為什么呢？一般來說每到年底的時(shí)候，開發(fā)商為了沖業(yè)績(jī)，都會(huì)推出一些新房源或者優(yōu)惠來沖量，這時(shí)候可選的房子往往比較多，買房人也會(huì)集中出手。

但今年的嚴(yán)厲調(diào)控下，翹尾行情恐怕不會(huì)再現(xiàn)樓市了。這不，計(jì)劃在11月上新貨的樓盤僅有11個(gè)。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)11月開盤的項(xiàng)目包括金隅金玉府、華潤(rùn)·萬橡府在內(nèi)的8個(gè)老項(xiàng)目后期，還有旭輝城、金樾和著、北京莊園三個(gè)純新盤。雖然新盤數(shù)量不多，但產(chǎn)品類型比較豐富，洋房、小高層、高層、別墅均有供應(yīng)。想買房的您值得看一看。

11月新盤主打大戶型

新盤數(shù)量上看，11月樓市的供應(yīng)依舊在低谷徘徊，原本的“金九銀十”北京住宅市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，進(jìn)入11月依舊不見起色。在11月預(yù)計(jì)入市的新盤中，大戶型的改善盤依舊占據(jù)著重要比例，所有的新盤項(xiàng)目都提供有100平方米以上的戶型可供選擇。像華潤(rùn)·萬橡府、國(guó)銳·金嵿都是主打200平方米以上的大戶型平層，而北京莊園更是主打獨(dú)棟的別墅產(chǎn)品。

緣何嚴(yán)厲調(diào)控下，市場(chǎng)上仍舊是以高總價(jià)的大戶型為主導(dǎo)呢？事實(shí)上，近幾年來，由于北京土地資源稀缺，土地價(jià)格上漲，開發(fā)商為在高地價(jià)上尋求利潤(rùn)而紛紛將項(xiàng)目向大戶型、高總價(jià)的方向發(fā)展，整個(gè)新房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的高端化、豪宅化、大戶型化傾向，因此，進(jìn)入2016年后，成交新房在140平方米以上的比例大幅上升，成交新房在60~90平方米的比例不斷縮小。

今年三季度140平方米以上戶型占比的進(jìn)一步擴(kuò)大就源自于中國(guó)璽、華潤(rùn)昆侖域、豐臺(tái)北京金茂府等高端項(xiàng)目的入市成交。這些項(xiàng)目都較為靠近市中心，主力戶型都是144平方米以上的非普通住宅，他們的入市成交帶來了140平方米以上戶型成交占比的明顯提升，也造成了三季度四環(huán)以內(nèi)新房交易占比的擴(kuò)大。

另外，自8萬元的預(yù)售價(jià)格紅線放開之后，城區(qū)高端住宅項(xiàng)目的入市積極性也明顯提升，紛紛進(jìn)入取證排隊(duì)等候通道，11月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，強(qiáng)佑·府學(xué)上院、華潤(rùn)·萬橡府、金隅金玉府、國(guó)銳·金嵿等多個(gè)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格將超過8萬元/平方米。

不過，在政策的嚴(yán)格限制下，這幾個(gè)高端項(xiàng)目的售價(jià)都得到了合理控制，最高單價(jià)并未超過10萬/平方米，所以三季度的新房市場(chǎng)仍然得到了很好的調(diào)控，交易量下降的同時(shí)，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的勢(shì)頭。

五環(huán)以外仍是成交主力

從區(qū)位上看，11月預(yù)計(jì)入市的新盤，除了金隅金玉府以外，其余項(xiàng)目全部位于五環(huán)外。這樣的供應(yīng)態(tài)勢(shì)也與近來的成交分布相一致。偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度，五環(huán)以外仍是北京新建商品住宅的主力成交區(qū)域，三季度成交的新房有82.5%都分布于此。

在三季度北京成交的新建商品住宅中，60平方米以下占4.6%，60~90平方米占21.0%，90~140平方米占40.0%，140~200平方米占19.9%，200平方米以上占14.4%。與二季度相比，90~140平方米占比提高了8個(gè)百分點(diǎn)，140~200平方米占比也提高了5個(gè)百分點(diǎn)。而縱觀2015年以來各季度的成交面積結(jié)構(gòu)，60~90平方米的交易占比明顯縮小，從過半下降到了兩成左右；140平方米以上的交易占比則明顯上升，從一成左右提升到了三成左右。

此外，雖然新盤的供應(yīng)量連續(xù)幾個(gè)月都在10個(gè)左右，并沒有明顯抬頭，但成交卻在10月份出現(xiàn)了小幅回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年10月中上旬（10月1日-10月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1133套，雖然相比較去年同期大幅下降，仍處于歷史低谷之中。不過，從各月中上旬的交易數(shù)據(jù)來看，9月和10月的成交量相比樓市最低谷的7、8兩月出現(xiàn)了明顯的反彈。

兩個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目本月入市

值得注意的是，在11月份預(yù)計(jì)入市的新盤中，有兩個(gè) “限價(jià)房”項(xiàng)目,分別是旭輝城與金樾和著，都是位于房山區(qū)的限價(jià)住宅項(xiàng)目。上述兩項(xiàng)目在土地取得時(shí)即規(guī)定“商品住宅部分均價(jià)不超過38994元/平方米，最高不超過40944元/平方米”，并且執(zhí)行“90/70”。

據(jù)旭輝城項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，旭輝城位于房山良鄉(xiāng)板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來看，客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度較高。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月正式開盤，開盤后將采取搖號(hào)方式選房。從該項(xiàng)目產(chǎn)品來看，主力戶型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位是首次置業(yè)的剛需客群。

公開資料顯示，旭輝城項(xiàng)目地塊是2017年春節(jié)后北京首拍地塊，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍的有天恒+中糧、石榴集團(tuán)、碧桂 園、中海+首開+保利+龍湖、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝+金地、萬科8家企業(yè)及聯(lián)合體，最終被旭輝+金地聯(lián)合體經(jīng)10輪報(bào)價(jià)以18.1億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率僅 9%。按照出讓條件，項(xiàng)目住房銷售均價(jià)不超過38994元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過40944元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這也是新一輪“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策之后首批公開發(fā)售的限價(jià)商品住宅項(xiàng)目。而在今年出讓的34宗含有可售商品住宅的地塊當(dāng)中，全部規(guī)定了限售價(jià)格，隨著這些項(xiàng)目的逐漸入市，北京商品住宅也將逐漸進(jìn)入住宅限價(jià)時(shí)代。繼前兩年的“10萬+”之后，限價(jià)住宅也將成為未來一定時(shí)期內(nèi)北京住宅市場(chǎng)的新標(biāo)簽，從而對(duì)整體市場(chǎng)的成交均價(jià)形成結(jié)構(gòu)性拉低的效應(yīng)。因此，自年末四季度開始，北京商品住宅市場(chǎng)的均價(jià)水平將開始進(jìn)入穩(wěn)中有降的市場(chǎng)新格局。

從價(jià)格對(duì)比來看，同屬房山六環(huán)外的商品住宅項(xiàng)目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價(jià)在38000-40000元/平方米左右。對(duì)于這種遠(yuǎn)郊區(qū)域的住宅項(xiàng)目來說，限價(jià)項(xiàng)目的單價(jià)優(yōu)勢(shì)并不突出，但由于其執(zhí)行了“90/70”政策，單價(jià)和面積被限制，總價(jià)處于300萬-450萬區(qū)間。像金樾和著同樣是限價(jià)38994元/平方米的純新盤，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要推售戶型為89平方米多功能三居、127平方米全家庭四居。與旭輝城類似，都屬于低總價(jià)的項(xiàng)目，仍在區(qū)域中有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，符合剛需及首改客群的需求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為成交有望走出低谷

不難看出，越來越多“限價(jià)房”將陸續(xù)入市，“房住不炒”的定位也進(jìn)一步確立。而“限價(jià)”的剛需盤和首次改善盤的增多，也將使得成交量有望走出低谷。

以推出“限價(jià)房”的房山為例，今年前9個(gè)月，房山區(qū)商品住宅預(yù)售套數(shù)為1145套，成交套數(shù)為1555套，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此這批以中小戶型為主的限價(jià)產(chǎn)品入市，在單價(jià)與總價(jià)均可控的情況下，銷量仍有一定保證。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉也表示，本輪樓市調(diào)控在遏制投機(jī)炒房的同時(shí)，也在不斷加強(qiáng)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。為保障中低收入人群的置業(yè)需求，今年北京極大地提升了土地供應(yīng)力度，嚴(yán)格規(guī)定了中小戶型的建設(shè)比例，限定了新房的出售價(jià)格，推出了新的共有產(chǎn)權(quán)房制度。隨著新項(xiàng)目的入市和新政策的實(shí)施，未來北京新房市場(chǎng)的規(guī)模有望重新擴(kuò)大，供應(yīng)和交易結(jié)構(gòu)也將更加偏向剛需一族，整個(gè)新房市場(chǎng)會(huì)逐漸向居住屬性回歸。

不僅如此，在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，北京還為這些土地附加了限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、90/70等政策。這些政策將大幅提高北京新房市場(chǎng)上的中小戶型供應(yīng)，有效抑制豪宅化趨勢(shì)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足廣大中低收入人群需求。此外，今年二、三季度北京已經(jīng)供應(yīng)了大量自住房用地，北京共有產(chǎn)權(quán)房推出后，這些土地將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房用地，從而進(jìn)一步緩解北京新房市場(chǎng)的供需矛盾，滿足更多中低收入者、新北京人的首次置業(yè)需求。

胡景暉對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)，為防止樓市投機(jī)復(fù)燃，嚴(yán)格的調(diào)控政策還將繼續(xù)，北京新房市場(chǎng)的整體交易量也會(huì)繼續(xù)維持低位，房?jī)r(jià)將得到有效控制。不過，隨著今年新增土地供應(yīng)增加所帶來的新房項(xiàng)目供應(yīng)的增加，以及隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)中有降部分首次置業(yè)的購(gòu)房需求開始逐步結(jié)束觀望理性入市，未來北京新房交易量有望走出目前的低谷。

來源：E指北青