中央及地方不斷表態(tài)，房地產(chǎn)銷售艱難回暖

中央政策方面，銀保監(jiān)會(huì)就“保交樓”問題作出表態(tài)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“因城施策”。7月17日，銀保監(jiān)會(huì)表示銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”；指導(dǎo)銀行主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放；依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益；有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項(xiàng)目并購重組。7月22日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要支持金融機(jī)構(gòu)對受疫情影響的個(gè)人消費(fèi)貸款采取更靈活安排；因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善型需求。

“保交樓”政策引導(dǎo)方面，近期平頂山、咸陽、遂寧、濟(jì)南歷城區(qū)作出表態(tài)，宣布要通過“一對一幫扶”、“一樓一策”等方式全力“保交樓”。

7月19日，平頂山表示對問題樓盤處置要堅(jiān)持做到“一樓一策一專班”；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)做好項(xiàng)目復(fù)工、手續(xù)完善、企業(yè)及購房群眾貸款、司法查封、預(yù)售資金監(jiān)管、抽調(diào)資金追討等涉及到的金融、共管賬戶監(jiān)管、資產(chǎn)處置等工作；加強(qiáng)問題樓盤處置化解和相關(guān)政策的宣傳工作。

7月20日，咸陽宣布建立一對一幫扶政策，一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，督促房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理，加快施工進(jìn)度，力爭按期交房。同日，遂寧宣布建立房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)機(jī)制，每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)縣級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對一”掛聯(lián)，原則上每月開展一次“一對一”對接、溝通和服務(wù)工作。濟(jì)南歷城區(qū)也于該日表示要對風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目深入分析研判，建立風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬，會(huì)同項(xiàng)目所在街道逐一制定“一案一策”化解處置方案；針對風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金緊張的實(shí)際情況，在保障資金安全前提下，幫助企業(yè)爭取市住建局預(yù)售監(jiān)管資金支持。

7月19日，青島宣布新建商品住房/二手住房自合同網(wǎng)簽備案時(shí)起算滿5年/取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年可上市交易（原均需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年）。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來重慶、佛山、合肥、?？?、常州、濟(jì)南、鄭州等多個(gè)城市下調(diào)了首付比例；并且南京、濟(jì)南、鄭州等均放松了貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；哈爾濱、蘇州、常州、東莞、濟(jì)南、成都、青島的限售期縮短；福州、蘇州、沈陽、揚(yáng)州、長沙、東莞、杭州、濟(jì)南、寧波、無錫、成都、南京、青島、合肥、東莞等地的限購條件放松。

我們利用主要的大中城市的周度樣本數(shù)據(jù)，可以看到在經(jīng)歷了7月劇烈的調(diào)整后，上周新房成交環(huán)比已有改善，顯示市場情緒初步緩和，我們預(yù)計(jì)隨著越來越多地產(chǎn)政策放松，成交大概率會(huì)有改善。

然而，如果我們?nèi)Ρ葰v史上類似的14-16年，可以發(fā)現(xiàn)本輪房地產(chǎn)支持政策的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及當(dāng)時(shí)，我們預(yù)計(jì)政策將進(jìn)一步發(fā)力，穩(wěn)產(chǎn)能-穩(wěn)銷售-穩(wěn)信用，最終達(dá)到穩(wěn)投資。政策的呵護(hù)有利于資金的流入，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)板塊有望反復(fù)活躍。

黃金發(fā)展期已過，行業(yè)步入分化之年

過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金發(fā)展期，雖然政策上收緊的手段越來越多樣，但并沒有影響到行業(yè)的發(fā)展。我們的量化回歸擬合顯示，過去十年中國經(jīng)濟(jì)的增長和房地產(chǎn)投資高度相關(guān)，隨著中國人口見頂、城鎮(zhèn)化步入尾聲，中國房地產(chǎn)進(jìn)入到了存量博弈年代，不同區(qū)域之間房地產(chǎn)的分化越來越大。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1987-2021年，中國城鎮(zhèn)人口從2.75億增長到9億人，以住建部規(guī)劃的人均居住面積40平米計(jì)算，新增房地產(chǎn)需求250億平方米，同期中國商品房銷售累計(jì)231億平方米，如果算上在建項(xiàng)目，房地產(chǎn)需求基本供需平衡。然而，由于人口流動(dòng)和各地用地指標(biāo)的不同，這些供給存在地域的差距和分布的不同，造成了部分人口流入地區(qū)供需的不匹配，我們認(rèn)為隨著房住不炒政策的持續(xù)推進(jìn)，房價(jià)將體現(xiàn)出不同地區(qū)之間的分化差異。

行業(yè)供給側(cè)背景下，企業(yè)分化不可逆轉(zhuǎn)；強(qiáng)信用企業(yè)在銷售、拿地、融資等均呈現(xiàn)資源快速集中的趨勢，同時(shí)享受了土地交易熱度下降后政府讓利企業(yè)帶來的利潤率改善的紅利。未來 2-3 年強(qiáng)信用房企在競爭格局優(yōu)化、資源集中、利潤率改善下，具備 “戴維斯雙擊”的投資機(jī)會(huì)。

（國海證券管偉，投顧執(zhí)業(yè)編號(hào)：S0350621080007）

股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎