【經(jīng)濟(jì)觀察】

原標(biāo)題：“公募房東”的加入能否補(bǔ)上住房租賃短板？

工人日報-中工網(wǎng)記者 北夢原

近日，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)提速，連下三城。8月12日，國內(nèi)首只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT正式發(fā)行，另一只保障性租賃住房REITs紅土深圳安居REIT將于8月15日公開發(fā)行。第三只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品華夏北京保障房REIT也已發(fā)布招募說明書。

據(jù)媒體報道，前兩單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品在正式發(fā)售時間之前，就已被保險、券商、信托等機(jī)構(gòu)瘋搶，擬認(rèn)購數(shù)量均超初始網(wǎng)下發(fā)售份額百倍，創(chuàng)下公募REITs網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新紀(jì)錄。有投資者直言:“參與REITs基金只需10元就可以當(dāng)房東，很難不心動。”

REITs為何如此受市場熱捧？REITs指的是不動產(chǎn)投資信托基金，它是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種重要方式。REITs產(chǎn)品通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以相應(yīng)租金收入和房地產(chǎn)升值，為投資者提供定期收入。而當(dāng)REITs遇上保障性租賃住房，市場普遍認(rèn)為，二者相結(jié)合將對住房租賃市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

近年來，我國不斷加快發(fā)展保障性租賃住房，緩解新市民、青年人等群體的住房困難。然而，由于投資大、周期長而收益偏低，保障性租賃住房難以大規(guī)模吸引社會資金的問題一直存在。而通過REITs方式，將保障房項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化，盤活租賃住房存量資產(chǎn)，拓寬融資渠道，促進(jìn)有效投資，將為住房租賃市場發(fā)展注入新的動力，進(jìn)一步提高保障性租賃住房有效供給。

對于購買租賃住房REITs的投資者，不少媒體形象地將其比喻為“房東”，其收益主要來源于住宅出租形成的年度分紅，普通投資者也能參與到保障性租賃住房的快速發(fā)展中，分享其發(fā)展紅利。

同時，相對于其他物業(yè)資產(chǎn)，保障性租賃住房有著更高的出租率、更為穩(wěn)定的租金，符合公募REITs對所投項(xiàng)目“擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的要求。這也使得保障性租賃住房REITs具備一定的抗周期屬性，成為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的理想資產(chǎn)類型之一。

當(dāng)前，我國公募REITs對資產(chǎn)的要求較為嚴(yán)格。公開募集“房東”，意味著項(xiàng)目自身的建設(shè)、運(yùn)營和管理等各方面能力需要直面市場的檢驗(yàn)。與出租率、升值潛力息息相關(guān)的地理位置、建筑品質(zhì)、環(huán)境配套等，都將成為市場考量的重要因素。

實(shí)際上，利用金融創(chuàng)新破解住房租賃市場發(fā)展難題的思路，早已形成。2018年，中國證監(jiān)會、住建部就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確提出支持大中型城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。此后，相關(guān)工作一直在穩(wěn)步推進(jìn)。近期保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的加速落地，體現(xiàn)出政策全方位支持保障性租賃住房發(fā)展，加快補(bǔ)齊租賃住房短板的決心。

“十四五”規(guī)劃提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給，全國40個重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在政策支持下，后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將進(jìn)一步加速，保障性租賃住房將成為公募REITs擴(kuò)容的主力軍。同時，公募REITs也將推動保障性租賃住房服務(wù)模式進(jìn)一步向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，帶來更多、更高品質(zhì)的供給，讓租賃住房真正成為滿足新市民、青年人住房需求的壓艙石。