以下文章來(lái)源于商業(yè)地產(chǎn)頭條 ，作者胡雨晴

商業(yè)地產(chǎn)頭條.

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來(lái)源 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者 | 胡雨晴

頭圖來(lái)源 | 視覺(jué)中國(guó)

39個(gè)玩家入局，124個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目、1198.51萬(wàn) 商業(yè)體量，長(zhǎng)三角城市群輕資產(chǎn)以數(shù)量、體量的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)登頂全國(guó)城市群。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，長(zhǎng)三角城市群26個(gè)城市中，僅合肥、舟山、宣城、池州暫無(wú)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目露出，其余22城皆已插上輕資產(chǎn)紅旗。

縱觀上述124個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目拼湊而出的商業(yè)畫布，各能級(jí)市場(chǎng)間差異分化，不同的“操盤手”打法，一如，品牌與管理壁壘“雙高”的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)盡顯的寶龍商業(yè)。

這種分化，疊加著規(guī)模與數(shù)量的擴(kuò)張，以及高能玩家之于低效物業(yè)的重現(xiàn)分割，加速著長(zhǎng)三角城市群商業(yè)輕資產(chǎn)的整合進(jìn)程。

數(shù)據(jù)說(shuō)明：

1、本文數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2022年7月；

2、僅統(tǒng)計(jì)3萬(wàn) 以上的購(gòu)物中心，包含未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。

長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)名錄

數(shù)量一騎絕塵，供需兩端結(jié)構(gòu)化增長(zhǎng)

作為輕資產(chǎn)領(lǐng)域的第一大有效市場(chǎng)，長(zhǎng)三角城市群輕資產(chǎn)數(shù)量一騎絕塵，占比45%，比第二大市場(chǎng)粵港澳大灣區(qū)高出兩成。

另從檔次、體量上，可知：長(zhǎng)三角的大眾化、中小型mall更偏好做輕資產(chǎn)。具體看，大眾化檔次輕資產(chǎn)項(xiàng)目最多，占比65%，中高檔及以上mall僅占3%；

項(xiàng)目規(guī)模在5-10萬(wàn) 的中型購(gòu)物中心數(shù)量最多，10萬(wàn) 以下的中小型購(gòu)物中心占比近六成。

展開(kāi)這份輕資產(chǎn)名錄，從宏觀市場(chǎng)到中觀布局，均呈現(xiàn)出長(zhǎng)三角獨(dú)特之牌面。

// 供給市場(chǎng)：規(guī)?；袌?chǎng)已成，產(chǎn)品線集中度高

從城市布局看，長(zhǎng)三角城市近七成輕資產(chǎn)項(xiàng)目分布于高線級(jí)城市，下沉市場(chǎng)僅占32%的規(guī)模。

具體到項(xiàng)目，從數(shù)量來(lái)看，67%的輕資產(chǎn)項(xiàng)目為連鎖產(chǎn)品線，非產(chǎn)品線項(xiàng)目?jī)H占33%。

若從產(chǎn)品線項(xiàng)目集中度來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、愛(ài)琴海購(gòu)物公園、吾悅廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)、萬(wàn)象城均榜上有名。

// 需求市場(chǎng)：低效物業(yè)體量大，下沉市場(chǎng)輕資產(chǎn)化程度深

若以面積計(jì)，長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)化程度（輕資產(chǎn)面積/區(qū)域內(nèi)總商業(yè)面積）高達(dá)8.34%，意味著區(qū)域內(nèi)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的需求量龐大。

分線級(jí)來(lái)看，下沉市場(chǎng)的輕資產(chǎn)化程度，普遍高于高線城市。其中，商業(yè)五線城市的輕資產(chǎn)化程度最高，達(dá)24%，其次為三線城市達(dá)14%。而高線城市由于商業(yè)項(xiàng)目基數(shù)龐大，輕資產(chǎn)化程度基本都在10%以下。

究其原因，下沉市場(chǎng)早期商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，項(xiàng)目水平參差不齊，且近年籌開(kāi)項(xiàng)目加速入市。一些經(jīng)營(yíng)狀況不佳的項(xiàng)目，后期借助知名商業(yè)品牌成熟的運(yùn)作能力，可活出一條向上差異化競(jìng)爭(zhēng)的曲線。

供給端規(guī)模龐大、產(chǎn)品豐富；需求端低效物業(yè)堆積，亟待盤活。在輕資產(chǎn)領(lǐng)域，長(zhǎng)三角城市群是名副其實(shí)的第一大有效市場(chǎng)。

城市&商圈圖鑒

高線城市規(guī)模制勝，商圈外成主戰(zhàn)場(chǎng)

隨著輕資產(chǎn)的逐漸滲透，長(zhǎng)三角各線級(jí)城市之間，以及同一城市商圈內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)格局悄然而變。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目體量排名前十的城市分別是上海、蘇州、寧波、無(wú)錫、杭州、南京、泰州、銅陵、常州、湖州，以江浙滬城市為主，安徽僅1城入圍。

// 高線城市規(guī)模制勝，低線城市后來(lái)居上

高線城市中，上海憑借21個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目、213.4萬(wàn) 的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，位列榜首；緊隨其后的蘇州、寧波，輕資產(chǎn)體量突破百萬(wàn)大關(guān)，項(xiàng)目數(shù)均在10個(gè)以上，表現(xiàn)亮眼。

無(wú)錫、杭州分別居于4、5位，其中無(wú)錫輕資產(chǎn)體量93.7萬(wàn) ，距百萬(wàn)陣營(yíng)一步之遙。

上述高線城市中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目主要為已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，且大體量較多，10萬(wàn) 以上項(xiàng)目占比過(guò)半，其中不乏優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線系列。華潤(rùn)萬(wàn)象城系列，無(wú)疑是其中典型樣本。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、愛(ài)琴海購(gòu)物公園、印力印象城、王府井購(gòu)物中心、大悅城、吾悅廣場(chǎng)等產(chǎn)品線同樣偏好在長(zhǎng)三角高線城市落位大體量輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

高線城市大佬云集，下沉市場(chǎng)則是熱鬧升級(jí)。

在上述TOP10榜單（體量）中，商業(yè)三線城市泰州、湖州輕資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模分別超60萬(wàn) 、45萬(wàn) ；而商業(yè)五線城市的銅陵，憑借1個(gè)待入市的47萬(wàn) 超大體量輕資產(chǎn)商業(yè)綜合體脫穎而出。

另從輕資產(chǎn)化程度看，銅陵、湖州、泰州位列長(zhǎng)三角城市群輕資產(chǎn)化前三，輕資產(chǎn)化程度均在兩成以上，銅陵達(dá)到驚人的40%。

具體看，這些低線城市的輕資產(chǎn)項(xiàng)目多于2018年后扎堆布局，且逐漸有大體量籌開(kāi)項(xiàng)目入市：新城控股擬接手運(yùn)營(yíng)銅陵北斗星城，2023年將推出47萬(wàn) 的吾悅廣場(chǎng)；銀泰與湖州德清政府合作，擬運(yùn)營(yíng)的德清銀泰城，商業(yè)體量26萬(wàn) 。

// 商圈內(nèi)外：5成項(xiàng)目在圈外，商業(yè)“氛圍感”非必要條件

具體到項(xiàng)目落位，長(zhǎng)三角城市群輕資產(chǎn)項(xiàng)目落位在商圈內(nèi)外的比例，各占一半。

相比而言，粵港澳大灣區(qū)僅14%的輕資產(chǎn)項(xiàng)目處于非商圈地段，從側(cè)面看出，濃厚的商業(yè)“氛圍感”非長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)項(xiàng)目落位的“強(qiáng)制”必要條件。

可以看出，商圈外的低效物業(yè)更偏好運(yùn)用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行存量盤活。

一方面，這些檔次較低的中小型項(xiàng)目由于地理位置受限，招商能力不足，加上缺乏良好的運(yùn)營(yíng)能力，從而選擇引入業(yè)內(nèi)知名的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作；

另一方面，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商入局長(zhǎng)三角，不過(guò)分追求商業(yè)“氛圍感”，可能與成本控制有關(guān)。非商圈地段運(yùn)營(yíng)成本較低、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更小，有助于輕資產(chǎn)項(xiàng)目的快速鋪開(kāi)。

企業(yè)陣營(yíng)

行業(yè)集中度高企，信息、品牌、管理壁壘成關(guān)鍵

以規(guī)模（體量）看，排名靠前的企業(yè)有萬(wàn)達(dá)商管、愛(ài)琴海、新城控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、印力以及寶龍商業(yè)等。

// 華潤(rùn)萬(wàn)象生活：以品牌、管理優(yōu)勢(shì)扎根高線，制造明星mall

華潤(rùn)在長(zhǎng)三角的輕資產(chǎn)布局，早期多選擇與港資、私企合作開(kāi)發(fā)；2021年開(kāi)始與地區(qū)政府合作，背靠政府打造標(biāo)桿。

從管理模式來(lái)看，高線城市項(xiàng)目普遍采用委托管理模式，而嘉興南湖天地項(xiàng)目為管理輸出模式。

嘉興南湖天地 圖片來(lái)源：谷德設(shè)計(jì)網(wǎng)

目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的在管項(xiàng)目主要來(lái)源于母公司委托，實(shí)現(xiàn)從單一的“內(nèi)部運(yùn)作”到拓展“外部生意”轉(zhuǎn)變，是其規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。

基于此，其積極嘗試合作開(kāi)發(fā)與拓展第三方項(xiàng)目的方式，快速搶占市場(chǎng)份額。據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活披露的“十四五規(guī)劃”，到2025年，預(yù)計(jì)外拓面積占50%。

外拓項(xiàng)目中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活依然采用委托管理為主的模式，這是其主觀選擇的結(jié)果。

得益于母公司華潤(rùn)置地在中高端市場(chǎng)的資源稟賦優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活能夠憑借其強(qiáng)大的品牌力及運(yùn)營(yíng)能力，運(yùn)用委托管理模式進(jìn)行輕資產(chǎn)操盤。

此模式下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)項(xiàng)目擁有更高的控制權(quán)，可以避免稀釋自己的商業(yè)品牌，并強(qiáng)調(diào)內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略一致性；同時(shí)，也有助于華潤(rùn)打造標(biāo)桿mall，最大限度擴(kuò)寬盈利上限。

杭州萬(wàn)象城 圖片來(lái)源：華潤(rùn)萬(wàn)象生活官網(wǎng)

從客觀層面來(lái)說(shuō)，考慮到委托管理模式所具有的高品牌壁壘，高能級(jí)市場(chǎng)成為華潤(rùn)萬(wàn)象生活在長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)布局首選。

作為央企旗下子公司，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的風(fēng)控審核及內(nèi)部審查十分嚴(yán)格，外拓項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求較高，因此與政府以及優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)合作亦為華潤(rùn)萬(wàn)象生活的首選。

憑借品牌優(yōu)勢(shì)及管理優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，深耕高能級(jí)市場(chǎng)，輕資產(chǎn)操盤樹(shù)立標(biāo)桿，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將繼續(xù)在規(guī)模中尋求“質(zhì)”的增長(zhǎng)。

// 寶龍商業(yè)：區(qū)域資深玩家，憑信息優(yōu)勢(shì)“霸屏”下沉市場(chǎng)

作為長(zhǎng)三角城市群的資深玩家，寶龍商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目多落位下沉市場(chǎng)。

以12個(gè)非母公司項(xiàng)目看，位于商業(yè)三線城市的占比高達(dá)59%。其中5個(gè)項(xiàng)目為寶龍商業(yè)管理，7個(gè)為寶龍星匯管理。

按管理模式劃分，以整租和咨詢顧問(wèn)模式為主，其中咨詢顧問(wèn)項(xiàng)目均為寶龍星匯管理。僅2個(gè)項(xiàng)目為委托管理模式。

作為首家在港交所上市的輕資產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張與上市進(jìn)程密不可分。

2017年以前，寶龍商業(yè)主要運(yùn)營(yíng)母公司寶龍地產(chǎn)委托管理的商業(yè)項(xiàng)目，至2017年首次以委托管理模式運(yùn)營(yíng)第三方項(xiàng)目，這也是上市前的唯一一個(gè)輕資產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目。

2019年12月赴港上市后，寶龍商業(yè)于次年收購(gòu)浙江星匯60%股份——這也是寶龍商業(yè)上市后的首宗收購(gòu)，一次性將星匯旗下5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目收入囊中。同年，寶龍商業(yè)積極外拓，以整租模式管理3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。至此，寶龍商業(yè)外拓的輕資產(chǎn)購(gòu)物中心增至8個(gè)。

通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)容輕資產(chǎn)，寶龍商業(yè)一方面可以增強(qiáng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，另一方面可通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)一步增強(qiáng)其在長(zhǎng)三角的品牌影響力，同時(shí)捕捉到更多的市場(chǎng)信息。對(duì)于輕資產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，打破信息壁壘是破局關(guān)鍵。具備信息優(yōu)勢(shì)，方能先人一步快速打通區(qū)域市場(chǎng)，成為一方“霸主”。

管理模式的多樣選擇，也有助于寶龍商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的快速鋪開(kāi)：

• 整租模式有利于壓縮培育周期、加快回流速度；
• 咨詢顧問(wèn)模式則有效減少資金投入，相較于其他模式來(lái)說(shuō)更“輕”，意味著可以不投入任何資金只負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，從而加速擴(kuò)張進(jìn)程。

同時(shí)，寶龍商業(yè)外拓項(xiàng)目集中在三線城市及以下的下沉市場(chǎng)，且主要選擇體量較小、位于商圈外的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)收費(fèi)低廉、租金成本較低，可以減輕運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

這樣做，一來(lái)能夠盡快回收成本、降低資金與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)可快速實(shí)現(xiàn)門店數(shù)量擴(kuò)張，提高品牌滲透率、擴(kuò)大品牌的商業(yè)影響力。

回看長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)圖鑒，城市線級(jí)分化，疊加著不同資源稟賦的運(yùn)營(yíng)商，呈現(xiàn)出兩派鏡像：高線城市輕資產(chǎn)以“質(zhì)“取勝，規(guī)模為王；低線級(jí)城市輕資產(chǎn)以“量”擴(kuò)容，滲透率高。

而隨著行業(yè)的不斷洗牌，長(zhǎng)三角城市群的輕資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局還將繼續(xù)分化、重組。高能級(jí)市場(chǎng)如何在規(guī)模中增長(zhǎng)，下沉市場(chǎng)能否以質(zhì)轉(zhuǎn)身。機(jī)會(huì)不少，答案待定。