2022年8月24日，星期三，氣溫31度。今天是隔離的第5天。

隨著住宅地產“房住不炒”持續(xù)，住宅投資量銷售額銷售價格逐步下降，近年來無論是TOP地產商還是地方上地產商及線上互聯(lián)網公司，都在開始布局三四線城市商業(yè)市場。新型城鎮(zhèn)化的加速推進，給三四線城市商業(yè)發(fā)展帶來了重大機遇。

根據研究機構統(tǒng)計數據，我國25歲-34歲的消費人群占總人口的32%。超過世界平均水平4.5個百分點。這當中有著相當一部分小鎮(zhèn)青年，這部分青年他們在消費過程中，更加注重品質服務，追求個性化，多樣化，高品質的消費體驗。北京大學社會調查研究中心與智聯(lián)招聘推出《中國職場人平衡指數調研報告》顯示，三線及以下城市居民一周工作時長中，31-40小時占比最高達35%。這也意味著三線以下城市青年有著更充裕的時間去追求娛樂消費，并為之付費。研究預測表明，至2025年左右，中國中產階級預計會增長到6億人，其中三四線城市中產階層將成為未來占比增長最快的群體。

目前三四線城市商業(yè)地產開發(fā)，以本地或本省住宅起家的開發(fā)商為主，全國性的商業(yè)開發(fā)商如萬達，寶龍，新城等進入城市有限，華潤，中糧，龍湖等更是只關注一二線核心城市。這類土豪開發(fā)商絕大多數都是抱著住宅開發(fā)商的理念去開發(fā)商業(yè)地產，表現為在當地政企關系強，拿地優(yōu)勢，但資金實力有限，缺乏對商業(yè)的理解，更缺少商業(yè)招商及運營能力。因此基本都以銷售商鋪為主，賣完就走，或者售后返租，返租期到一籌莫展，這就是我們到處能看到的商業(yè)現狀。

三四線地方開發(fā)商作為地頭蛇，拿地具備巨大優(yōu)勢，但缺乏專業(yè)的操盤能力，因此在對項目的前期定位，商業(yè)規(guī)劃，營銷推廣，招商運營等諸多方面存在很多缺陷。有的項目往往蓋好了才開始考慮招商百貨，超市，招商倉促，布局毫無章法。商業(yè)專業(yè)人才在三四線城市嚴重匱缺，很多人在萬達過水鍍金出來后便身價倍增，但在離開萬達體系后，表現出的水土不服實則是專業(yè)不過硬的緣故。這點劣勢在三四線城市無限放大，萬達新城寶龍在如晉江，江陰張家港，這類城市就面臨本地找不到人，一二線城市招的人不愿意去。用二等的人才領著一等的薪水去三等的城市干一票就走，其結果就是項目頻頻換將，運營如履薄冰。部分本地開發(fā)商任人唯親而非唯才是舉，公司關鍵部門都有不懂行的自己人掌管，外行管理內行的現象造成專業(yè)人才融入難，進入發(fā)揮空間小尷尬局面。

政府商業(yè)規(guī)劃在三四線城市都做過城市商業(yè)網點規(guī)劃，但總體來看，重復規(guī)劃，盲目建設，換一任領導規(guī)劃一個新區(qū)，總量得不到控制，分布不合理。一線城市發(fā)展必由階段是城市核心轉向多中心發(fā)展格局，繼而由衛(wèi)星區(qū)縣承接不同職能。而眾多三四線城市直接跳過這個階段，還沒有完成商業(yè)集中的發(fā)展過程，直接已經開始向往擴張，分散客源淡化商圈號召力，讓新城商業(yè)毫無人氣。一個市區(qū)人口不到20萬的縣城，都在東西南北4個新區(qū)攤大餅規(guī)劃發(fā)展。很多城市都是先把政府行政部門搬到新區(qū)，然后招商引資大舉賣地，造成眾多商業(yè)綜合體擱淺停工，現在已有淪為鬼城之勢。重形象工程，輕實際效用。

消費兩極分化，三四線城市所依托的消費群體不同于大中城市，購物卻有一致的社會行為特征。即使三四城市的高端消費者，其消費也有更多選擇面，完全有能力一年數次北上廣或者巴黎掃貨。而大眾消費者選擇面一致，連茶葉蛋也不是每天都有。所以本地商業(yè)項目必須頂住大眾消費群?，F在流行的所謂差異化，主題化，藝術化其實是相對一二線城市來說的。萬達這種覆蓋多年齡段，檔次大眾化的購物中心策略在三四線城市是非常符合實際。

目前在三四線城市商業(yè)地產最大的機會，是這些城市確實都存在著商業(yè)升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線城市那么激烈。有些節(jié)奏踩得很準的開發(fā)商，在恰當的時機選擇了恰當的地段進入了一些三四線城市核心位置，發(fā)展前景一片光明。隨著宏觀經濟的持續(xù)增長和城市化進程的不斷推進，城市人口聚集效應明顯，三四線城市居民收入和消費水平穩(wěn)步提高，社會消費品零售額不斷擴大，居民的消費意識逐步增強。同時部分國際國內知名品牌經過多年的市場培育，在一二線城市發(fā)展空間日趨飽和，入駐三四線城市意愿更強烈。